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风中的枯叶
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[转帖]十天180亿连夺北京3宗地,合生二代掌舵后战略大变?
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风中的枯叶 于 2020-05-20 14:08:04 发布在 凯迪社区 > 房产家居
    又是合生。5月19日下午,北京东南三环分钟寺两宗住宅用地现场竞拍,合生不仅参与了,还全部拿下,土地成交价款107.4亿元,且两宗地块的平均溢价率高达40%。加上10天前在分钟寺拿下的L-24、L-26地块,共花费179.6亿元。

    10天时间,合生在北京东南三环绝版位置耗资近180亿元拿地,堪称生猛。相比前几年在土地市场的低调,更是形成鲜明的反差。

    合生的拿地战略发生变化了吗?这背后与地产二代朱桔榕的实质掌权有无关系?未来是否将继续出手?面对风云变幻的北京房地产市场,拿地后的合生,在产品打造上是否能够适应当前的市场节奏?

    合生再战分钟寺,一天花107.4亿拿地

    10天前,在合生拿下北京东南三环分钟寺板块棚改后的首宗商品住宅地块后,新京报记者当时就发出疑问,“10天后还会继续出手吗?”昨天,合生不仅出手了,还是大手笔。

    5月19日下午,北京三宗住宅用地进行现场竞价,其中两宗来自于分钟寺,分别为L-39地块、L-41地块。由于两块地位置较好,吸引了一批实力房企参与,其中L-39地块参与竞拍的房企主体包括合生、招商+恒基、融创、金融街、城建、保利+首开+建工、中海、平安、世茂、远洋;L-41地块参与竞拍的主体则比L-39少了两个竞争者:招商+恒基、远洋。

    大热地块,参与者实力雄厚,竞价过程更是看点十足,相当激烈。在分钟寺L-39地块竞价中,世茂率先开局,中海、合生依次举牌,此后,保利+首开+建工、远洋、招商+恒基、城建、融创陆续加入战局,但是世茂、合生坚挺到最后,并形成龙争虎斗局面,胶着十多轮,最终,在经过全局56轮的竞价后,合生以总价42亿元拿下该地块,溢价率约为42%,楼面价76168元/平方米,均超出分钟寺L-24、L-26地块。中原地产首席分析师张大伟表示,这个价格仅次于2015年葛洲坝樊家村地块楼面价(76677元/平方米),成为丰台第二单价高地。

    在L-41地块竞价中,保利+首开+建工率先举牌,世茂、中海跟进,此后,融创、城建也加入战局,而合生全程则较为低调,在第66轮高调举牌后未继续跟进,直至第82轮,以65.4亿元一举拿下该地,溢价率37.86%,楼面价73912元/平方米。

    可以看出,在两宗地块的竞价中,世茂和中海均参与多轮,拿地欲望强烈,世茂是这两年的房企“黑马”,频频收并购,销售规模也快速增长,而中海更是成为北京房地产市场的“一哥”,在土地市场精准布局,销售更是一骑绝尘。对于优质地块,两者都有争夺之心,但是最终都败在合生手下,从另一层面也说明,合生对于分钟寺地块势在必得。

    十天前,合生同样也是闯关57轮,最终战胜中海,以总价72.2亿元、溢价率26.25%拿下分钟寺L-24、L-26地块。

    贝壳研究院高级分析师潘浩认为,分钟寺区域定位较高,且为四环内少有的价值洼地,其位于早期高端板块方庄板块以及东南四环成熟居住板块之间,近年鲜有土地成交,且几乎没有纯新房供应,区域大量改善型需求无疑将成为该区域重要的潜在客户群。而合生一举拿下所有地块,可以形成规模优势。而三宗相邻地块集中成交和入市,未来将形成合力,打造新的中高端居住板块。

    朱桔榕掌权4个月,合生拿地风格大变

    对于合生来说,全部拿下分钟寺住宅用地,背后与一级开发商有莫大关系。据了解,分钟寺棚改项目的一级开发单位是北京嘉富龙房地产开发有限公司。天眼查显示,其最大股东是北京珠江房地产开发有限公司,持股62.14%,二股东是珠江人寿保险股份有限公司,持股35.83%。

    众所周知,珠江与合生是“兄弟系”公司,同为朱孟依家族旗下企业。多年来,合生采用港企开发模式,慢开发获取高溢价,但是规模增长也很缓慢。

    如今,合生10天时间在北京耗资近180亿元拿地,堪称生猛。相比前几年在土地市场的低调,更是形成鲜明的反差。

    合生拿地风格大变背后,是否与地产二代上位掌权有关?

    今年1月13日,合生发布公告称,从2020年1月10日起,朱孟依辞任公司的董事会主席及执行董事职务,朱孟依的女儿朱桔榕获委任为董事会主席。

    对于卸任原因,公告指出,朱孟依决定辞任公司董事会主席及执行董事职务是因其考虑到经过多年发展,公司的管理系统已经成熟且集团的表现趋于稳定,并认为现在是其退出董事会的适当时机。同时,朱孟依从该公告所披露的各个职位上离任后,会以公司的战略规划顾问身份给予集团支持和意见。

    而朱桔榕2006年加入合生创展,在2009年至2011年期间任职总裁助理,在2011年11月获委任为公司的执行董事,而后在2012年3月获委任为常务副总裁,并从2013年7月11日起任公司副主席。

    在朱桔榕接棒后的100多天,合生拿地风格大变,与地产二代的实质掌权有无关系?未来是否还会继续在土地市场出手?新京报记者采访合生华北区相关负责人,对方并未给予回复。

    事实上,从去年开始,合生在土地市场的拿地风格已有些许变化,除了通过招拍挂的方式在一二线城市拿地外,还介入到新的旧改项目中,在纳储上相较之前积极。这背后除了土储优势逐渐变少外,还有多年来为人诟病的规模瓶颈,始终游走在百亿左右,直到2019年才突破200亿元。

    有报道称,朱孟依曾给合生定过一个“小目标”:2019年销售400亿元,2020年800亿元,每年保持30%-50%的增长率。由此看来,对于规模,合生不是没有诉求,因此在新的掌门人管理下,合生拿地战略更为激进,或许有其中原因。

    但是对于合生来说,如果想在规模上有质的提升,还需在开发模式上有所转变。港企模式下,诸如高端大盘霄云路8号,经过10余年开发,坐收高溢价,但是也同样遭遇来自市场的挑战。

    5月19日,合生拿下分钟寺地块,超过7万元/平方米的楼面价,产品类型无疑是高端住宅。虽然曾在帝都豪宅市场拥有一席之地,但是如今的北京房地产市场,风云变幻,挑战重重,而豪宅更考验房企的操盘能力。

    对于分钟寺地块本身来说,中原地产首席分析师张大伟表示,高溢价率成交主要原因与企业是一级开发有关,实际区域内目前并没有完全具备支撑建设高端物业的基本条件。潘浩也指出,分钟寺区域虽为四环内少有的价值洼地,但其当前居住氛围较为一般,此项目无疑对开发商项目打造能力提出较高要求。
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