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[转帖]红线监管下 高负债房企如何稳着陆?
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不忘我初心 于 2020-10-26 13:26:32 发布在 凯迪社区 > 房产家居
    
    近日,同策研究院发布报告称,今年9月,40家典型上市房企完成融资额共计402.14亿元,环比大幅下滑51.4%。显而易见,受“三道红线”影响,一些触线房企,已经开始大幅减少融资,以降低负债水平。

    所谓“三道红线”,简单来说就是:1.剔除预收款后的资产负债率大于70%;2.净负债率大于100%;3.现金短债比小于1倍。不难看出,监管层划出的红线,实际上也是企业金融安全的底线。无论踩上哪一条红线,都会让企业资金链断裂风险大增。

    目前,监管又有加码趋势。有消息称,对房企负债率的监控,不仅包括表内,还要扩大到表外。之前一些激进的开发商可以用财技美化报表,如果前述消息属实,则意味着,未来这条路可能走不通了。

    监管加码之下,开发商压力大增,这是因为房企远没有大众印象中那么富有。此前网上关于沪上拼单名媛的报道引人热议,殊不知在地产圈“拼单名媛”式的伪富贵早已是公开的秘密。表面上是某一家财大气粗的开发商高价抢下一块珍稀地块,但私底下,该项目却可能是由多家开发商或机构入股——购地款是大家凑的。

    对于高负债房企,能否平稳着陆是最迫切的问题。实际上,从去年开始,一些知名房企已开始出现债务违约,有些企业迫不得已寻求战投甚至卖身自救,如福晟和泰禾等。凡此种种,正是监管层下决心加码监管的原因。

    诚然,大多数房企也在为降低负债水平作出主动的努力。最常见的操作是:分拆旗下物业公司上市、引入战投、配股融资。

    但这几招的适用范围有限。能够将物业拆分上市的企业并不多,而且港交所那边已排了长队,远水难解近渴。引入战投则既要对赌又要对眼——在过去两年中,已发生多起虎头蛇尾甚至反目成仇的案例。至于配股融资,虽然看上去最简便易行,但能操作的企业更少。因为配股的前提是大股东手上有足够的股权,否则股份一稀释,企业控制权就不稳了。既便如此,仅上半年,已有富力、金茂、恒大等多家房企走上了这条路,其中有央企背景的中国金茂已是近三年来的第三次配股融资。

    然而,对于降负最能够立竿见影的一招——降价促销,却鲜有房企实施。降价才是硬道理,这是房企的共识。恒大从年初以来,已进行两次降价促销,成为头部房企销售增速最快的企业。从上市房企年报可以看出,多数企业的净利润率在10%至20%之间,仍属于高利润,让利促销仍有一定的空间。但实际情况是,恒大率先降价的举措并没有更多品牌开发商跟风效仿。贝壳研究院近日报告称,TOP50房企绝大多数不愿效仿恒大打价格战。

    究其原因,无非是企业认为降价促销会牺牲利润。其中隐含着一个判断和期望是,只要开发商抱团坚持,房价就不会跌,房企的利润水平就能保持。此侥幸心理从三年前调控之初一直延续到今天。然而三年过去了,房住不炒的指导思想从未动摇。既便今年受疫情影响,GDP一度负增长,房地产调控一点也没有放松的意思。现在,疫情得到控制,GDP增速回正,就更没有放松调控的理由了。

    如今,在不断加码的红线监管下,能否有更多的房企抛弃幻象和侥幸心理,以顺应市场的有效行动真正降低负债水平,平稳着陆,仍需观察。
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