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sry203
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[原创]谁决定中国的房价(之二)
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sry203 于 2017/3/12 9:19:14 发布在 凯迪社区 > 经济风云

                       建立房地产长效发展机制的几个问题



            1、市场经济国家房地产市场是消费品市场

                   迄今为止在地域上、时间上,国内外房地产市场可以划分为两种类型。一种是以消费品为主的房地产市场。一种是以投资品为主体的房地产市场。从长时间周期看,美国房地产市场、西方国家房地产市场、市场经济国家房地产市场在整体上,在长周期内统统属于消费品市场。只是在个别短周期内,处于暂时的投机品市场。而一旦当上述国家房屋处于投机品市场的时期,结果都会导致那个经济体,最终出现系统性经济危机。提出上述经济体房地产市场,属于消费品市场这个判断的根据是。在上述经济体中,通过租赁满足房屋居住需求,是这些国家房地产市场的主体。通过租赁解决大多数居民居住需求这个现象,可以推导出一个无可辩驳的解释,就是这些经济体在长经济周期内,房地产投资的收益率低于房屋租金收益率。通俗的说就是买房投资的收益率低于租房居住的收益率。正是这个原因,租房才成为这些国家主流的房屋消费方式。在这些经济体之中,尽管也可以通过购买自有商品房,达到居住消费的目的。但是那完全是一种奢侈性,炫耀性消费。是没有投机或投资收益的房屋消费行为。有人天生喜欢没有投资收益的浪费性房屋消费,炫耀性居住消费,那是为了满足它们高于、优于劳动人民生活水平的虚荣心。这完全是它们个人的人权,是它们三观的反应,可以不与置评。而这些国家自有产权商品房的存在,恰恰是建立在购房投资、投机收益率,低于租房收益率,这样一个简单事实基础之上的。或者说如果房屋投资、投机收益率高于租房居住的收益率,房地产消费品市场根本就建立不起来。


              
              2、房地产投资、投机市场必然导致经济危机

                  西方国家为什么在房地产没有投资收益的前提下,会出现短暂的房地产疯狂投机周期?道理很简单,美国低首付、零首付的本质是,政客们利用国家信用,亲自制造庞氏骗局,炒作房地产价格。完全是政客们主导的零首付政策,才推动了庞氏骗局的形成,才推动了次贷危机的产生。北京解放前为了清理城区粪便,曾经出现过粪霸,它们霸占了西城、北城的优质糞源,然后炒高糞便价格之后再销售。按照庞氏骗局的模式,只要政府出面,利用国家资本信用,控制供给、刺激需求,然后提供零首付,鼓励中间糞商炒作大粪,再配上理论家提出的刚需概念,再通过媒体人妙笔生花的煽动、忽悠。完全可以相信,西城、北城优质粪便的价格一定同样能够炒作到天上去。现在的问题是为什么西方政客们会直接制造庞氏骗局?道理更简单,因为市场经济国家普遍有房地产税存在,高额房产税会让房地产泡沫现原形。此时如果政客们,不利用国家信用鼓励零首付制造骗局,它们的政绩目标无法完成。此时房屋价格炒作、投资、投机、庞氏骗局、政绩投机完全是一脉相承、沆瀣一气的。只不过由于房地产变现能力极差,对大多数参与者来说,房屋涨价仅仅使他们得到了纸面上的财富。一旦出现房屋集中变现的局面,房屋价格泡沫即刻难以维持。因为它本身就是一个庞氏骗局。



              3、经济危机是西方国家房地产市场出清的唯一方式

              西方国家之所以允许在市场经济条件下,出现短暂的房地产投资、投机局面。这与它们纯粹的市场经济体制有密切关系。市场经济本身就具有天然的动物扩张冲动,这种冲动必然由于扩张的盲目性形成经济波动周期。经济危机就是在经济周期过程之中,完成阶段性、周期性转换的最佳方式。坚持市场经济改革方向,本身就应该包括接受通过经济危机实现市场出清,这种题中之义的调整方式。否则人为限制经济危机,根本无法解决市场经济盲目扩张产生的经济周期问题。实践证明熨平经济周期的理论,仅仅是一种设想。它的代价是每一轮政策出台之后,都会带来更猛烈,更有毁灭性的经济危机。事实可以证明,市场经济发展,永远无法摆脱通过经济危机,完成市场出清的经济规律。在中国特色社会主义实践过程中,同样存在经济周期问题。但是面对经济危机,我们采取的是经济结构调整的措施。陈云同志、朱镕基总理在这方面创造了成功的范例。在党的坚强领导下,60年代、90年代在那样艰巨的经济结构调整压力下,我们最终都胜利的完成了经济调整工作。中国经济已经初步走出了一条,通过经济结构调整,完成市场出清任务的崭新道路。在所有经济调整政策之中,最核心的调整政策就是减员增效,通过提高失业率,降低人工成本。在经济调整阶段,只有向当年陈云同志指出的那样坚持退够、退够、再退够、全面退够的调整方针,经济调整任务才可能迅速完成。劳动人民承受失业率的痛苦才会最轻。党和人民遭受的损失才会最小。经济调整才可以尽快取得最辉煌的成绩。这是一条经过实践检验,不宜说,也没人愿意说,但又不能不说的重要历史经验。五心不定,输个干净。抖机灵只会延误经济结构调整的最佳时机。



              4、中国房地产市场是投资、投机市场

           中国的房地产市场属于投机品市场,因为租赁居住不是中国房地产市场的主体。人们在租金收益率极低的情况下,不约而同的进入房地产投机市场。各级政府为了完成政绩目标,极力保房价、保政绩、保速度。某些人把就业率做为稳增长的说辞,其实按照经济学规范,4.7%的失业率就已经是充分就业状态了。在达到充分就业率的条件下,根本不适合完成经济结构调整的一系列工作任务。 简单地说,陈云同志、朱镕基总理进行经济调整,最成功的经验,就是通过大幅度减员增效,提高失业率,为经济发展提供了充足的劳动力来源,降低人工成本,推动经济调整工作迅速完成。没有大力度的减员增效,不坚决降低人工成本,任何经济调整工作都不可能迅速完成。西方通过经济危机调整经济结构的主要秘密,就是通过提高失业率快速完成了市场出清。当前形势下稳增长的对策,到底是为了保就业才强调保增长?还是为了保增长才把就业率降低到了不适宜的程度。事实早已经把某些政绩投机分子的企图暴露无遗。某些人内心深处对陈云同志、朱镕基总理的经济调整经验不以为然,它们自以为自己有多高明。它们认为可以通过最大公约数原则,采取刀切豆腐两面光的方式,就可以完成经济结构调整,实现经济软着陆。其实这只能是邓拓同志当年所讽刺的‘’伟大的空话‘’。我们现在需要的是‘’放下即实地‘’。



         5、政绩投机产生的是纸面财富,最终导致了国际汇率争端

               把经济发展,财富增加寄托在房地产投机基础之上。结果只能是通过房地产价格炒作,把生活必需品炒作出投资、投机品的价格。这就如同把黑白电视机炒作出液晶电视机的价格一样。此时尤其要看到,由于房地产变现能力极差,10%的房屋价值集中兑现,就可能造成经济泡沫无法维持。为了避免这种现象发生,各级政府不得不提出各种限制政策,极力控制把黑白电视机,变现为液晶电视机(资本外逃)的行为发生。此时的房地产财富,仅仅是看的见、摸不着、挤消费、困资金,纸面上的居民财富。此时房地产炒作的结果,仅仅完成了政客们的政绩目标。如此而已,岂有它哉。
            还要看到,对黑白电视机的炒作,已经不是简单的经济泡沫问题了。这是公开违背经济规律。公开违背价值规律。公开制造无法兑现的纸面财富。公开制造不具备国际价值(汇率支撑)的虚假经济发展。公开挑起国际汇率争端的,极端荒谬的行为。是政绩投机分子们只想骗取叫好声,不敢担当经济调整历史责任的政客行为。那些希望按照民愿的最大公约数,进行经济结构调整设想,只不过是安慰政客们的致幻剂。其结果尽管一方面,短期避免了经济发展速度快速下跌。另一方面却导致年度总产出的国际价值(汇率)不断下降。并由此在国际范围内点燃了汇率争端的导火索。
        
        

            6、恢复房屋作为普通消费品的属性

            ‘’房子是用来住的,不是用来炒的‘’,这个正确方针的核心意义就是,必须尽快恢复房屋普通消费品的属性。一般的说市场经济中,当房屋属于消费品的时候,房屋可以象一般普通消费品那样涨价、降价。但是必须指出,当房屋不是消费品的时候,任何房屋涨价都是投资、投机活动猖獗的反应。我们建立房地产长效机制的的目标,就是首先恢复房屋的居住属性,恢复房屋一般消费品的属性。这就要求房屋投资的收益率,必须低于房屋租金的收益率。与此相对应房屋贷款政策,必须按照房屋租金收益率制定。而不能按照居民收入水平制定。特别是当房屋房租金收益率,低于房屋投资收益率的时候,必须坚决的提高房贷首付比例,以此确保房屋贷款资金的安全,确保贷款发放符合会计配比原则,确保不发生贷款坏账。只有彻底堵住房屋作为投机、投资品,取得贷款的通道。仅仅满足房屋作为一般消费品的资金贷款需要,才能逐步建立起房屋作为普通消费品的市场体制。从而建立起房地产长效发展机制。中国城市化发展道路仍然在路上。中国人均居住面积的增加仍然在路上。通过房屋租赁,建立起房屋消费品市场的发展前景无限光明。通俗的说,房地产长效发展机制,就是房屋作为一般消费品健康发展的机制,就是健康的以房屋租赁为主体的房地产市场发展机制。
              蓬勃发展的共享单车,不论前景如何,其最伟大的意义在于,开启了通过创新,即消灭私有财产,又满足人们消费需要的历史进程。它敲响了一般私有财产的丧钟。在直接税、直接金融、电子货币、国际反避税追逃机制的管控下。在直接医疗、直接教育、租赁消费模式的引导下,未来的财富仅仅体现在人们的大脑之中。西门庆、和绅之类通过投机实现发财的梦想,最终将被人类进步的步伐所彻底淘汰。
        


               7、去库存的论辨
  
             低线城市房屋积压严重,已经成为去库存的主要任务。解决这个问题最好的方式是,领导干部带头买房,湖北省不是出现了一位著名的副省长,公开为房地产投资张目吗!既然有关领导干部那么理直气壮,可以考虑网开一面,制定一个鼓励领导干部在低线城市带头购房的相关政策,加快推进房地产去库存工作的进度。
             具体措施是,中央领导层级,例如住房建设部,国土资源部,央行、银监会、保监会、证监会、21家国家智库。每名部级领导必须购买5套低线城市库存商品房。每名局级领导必须购买4套商品房。每名处级领导后买3套商品房当。每名科级领导购买2套商品房。每名公务员必须购买一套商品房。
             按照这个方针,各省、市、县以此类推。不用计算完全可以坚信,低线城市的房屋库存,完全可以在瞬间销售一空。很多官员不是鼓吹买房就是爱国吗?对这些卖力推进房地产开发的官员,应该鼓励它们每人购买十套低线城市房屋。榜样的力量是无穷的。相信按照这个模式,在那些为房地产发展呼风唤雨的人士积极参与下,明天即可完成低线城市去库存的任务。这并不是笑谈,去库存政策的制定者、鼓吹者,完全应该言行一致,以身做则。在困难面前它们不能只是高喊‘’给我上‘’,而应该是用实际行动感召群众‘’跟我上‘’。
               同样的道理,某些媒体人、某些社会名人士,也应该按照身体力行的原则,不能只动口、不动钱。诸如任志强,董蟠、许善达、、、、、、这些房地产发展的吹鼓手,可以考虑为它们提供1000套低线城市购房的低首付贷款,由它们自主在低线城市任意购房。既然它们那么热衷房地产发展,应该成全它们的拳拳报国之心。
             己所不欲,勿施于人。某些人之所以利令智昏,说到底是没有做到反躬自问!那些要求低线城市房屋去库存,坚持把黑白电视卖出彩色电视价格的官员。应该仔细想一想,你们自己愿意购买这种房屋吗?担心自己被套住,于是高呼房价必涨。担心政绩完不成,于是极力为房地产张目,这是最大的自私。是被大妈们怒斥的,最典型的缺德。无法自由变现的财富永远是纸上的财富,炒作出彩色电视机价格(国外房产)而又无法变现的黑白电视机(国内房产),永远是一个没有国际价值的,损人不利己的价格骗局。在这个骗局中你是什么样的人?
        


              8、 确保房屋租金收益率高于房屋投资、投机收益率
          
            什么是检验‘’房屋是用来住的,不是用来炒的‘’检测指标。判断标准只有一个,就是必须通过房地产税改革,使房租收益率高于商品房投资、投机收益率。必须切实保证自有商品房消费,仅仅是一种奢侈性、没有投机、投资收益的炫耀性消费。 简单的讲目前购买房屋的行为有三种方式,分别达到三种目的。
             第一种方式是居住消费性房屋买卖行为。主要通过租赁房屋解决居住需求问题。租房消费是目前市场经济国家,解决房屋居住需求的主流消费方式。在那些国家之中,自有住房消费仅仅是没有投资、投机收益的炫耀性消费。
             第二种是投资性性房屋买卖行为。主要是指改善型自有商品房消费行为。这是一种通过投资购买防务,解决居住需求问题。此时的前提条件必须是,房屋的投资收益率高于房屋的租赁收益率。假如此时房屋投资收益率低于租房收益率,将没人愿意主动购买房屋改善居住条件。没人愿意在没有投资收益的前提下,成为房奴解决居住需求问题。所谓刚需、所谓改善性需求,说到底是投资需求,是投机需求。而绝不是一般居住性消费需求
              第三种方式投机性房屋买卖行为。如果说投资性需求,仍然包括解决居住为目的。那么投机性需求则完全是以牟利为目的。房屋投机行为,必须要求房地产购买时存在炒作暴利。
            低线城市房地产之所以滞销,根本原因是高线城市房地产市场仍然处于投资、投机状态,并牵制着人们的预期。误导社会的资金流向。限制着人们的边际消费倾向。当高线城市房地产在房地产税调控之下,丧失投资、投机收益的时候。当高线城市房地产市场的主体,被租赁市场替代的时候。当房屋成为普通居住用消费品的时候。人们必然将通过租赁方式,扩大自己的房屋使用面积。租赁必然从整体上把房地产市场启动起来。而随着经济结构调整到位,银行坏账、地方债务也将逐步得到好转。      



             9、积极扩大房地产税试点工作

             近期中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于创新政府配置资源方式的指导意见》,其中明确提出:“支持各地区在房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”。这个思路对推动房地产税顺利推进,有特别积极的意义。由于房地产税是地方税,需要由地方试点取得经验,这样才能化解全面改革中可能遇到的问题。为改革提供必要的改革效果观察时间。另外目前房地产市场出现分化,调控政策按照分城施策原则进行。这决定了未来房地产税推出,必然是在统一原则下,由各地根据实际情况制定具体实施细则。所以由各地发起房地产税改革试点是可行的,是符合实际的,是稳妥的,是有可操作性。在这方面,毫无疑问深圳作为土地财政的始作俑者,做为土地批租制度的第一改革者,理所应当成为房地产税改革的先行者,深圳市完全有责任为房地产税制度改革再一次杀出一条血路来。为全国房地产税改革提供有效的经验。
         深圳原计划国民生产总值在去年超过香港,但是由于国家总产出的国际价值贬值(汇率),赶超计划只能寄希望于今年了。一边是通过对‘’黑白电视机的炒作‘’全力保增长,一边是当年总产出的国际价值大幅度下降,这是典型的国民经济低效益发展模式。汇率贬值、升值本来是一国经济总产出国际价值正常的调整过程。但是为了保证黑白电视机价格增值,刻意进行汇率贬值,则是违反经济规律和价值规律的,是没有经济学理论根据的,是难以得到国际相关方理解的荒谬行为。中国经济发展最值得骄傲的深圳模式,由于国家总产出国际价值的缺失,导致总产出贬值,这已经为中国经济之梦敲响了警钟。


               10、中国的执政党必须永远是革命党

               毛主席说无产阶级革命事业接班人是在群众斗争大风大浪中锻炼成长的,要在长期群众斗争中考察和识别干部,挑选和培养接班人。某些官员醉心于使用国家财力,搞几个大项目,积累政绩顺利得到提拔,热衷于把黑白电视炒作出彩色电视的价格,然后推动经济增加。尽管应该承认,经济工作中上项目是必要的,但是必须看到,一般意义的上项目,是资产阶级政客同样也可以完成的工作。一般意义的资产价格炒作,更是资产阶级政客的拿手好戏。而无产阶级政党要挑选和培养的接班人,绝对不是一般意义上的,做出了一般政绩的政府官员。这里必须强调指出,执政党不能丧失革命精神。执政党更需要继承、发扬革命精神。执政党必须首先、永远是一个革命党。那些戴着白手套,满脑子人道、人性、人情的太平绅士、技术官吏,那些丧失共产党员气味的‘’执政党‘’党员,那些小资产阶级的政客,绝对不是我们要选拔培养的接班人。这样的人在重大风波来临时刻,一定会断送劳动人民的政权,会使无数革命先烈为之奋斗的革命事业归于失败。对于那些在重大改革、发展历史关头,立场犹疑、卖乖讨巧、讨价还价、见风使舵的干部必须高度警惕,绝对不能重用,绝对不能提拔起来担任重要领导职务。

                                       七律·远望

               忧患元元忆逝翁①,红旗缥缈没遥空。
               昏鸦三匝迷枯树②,回雁兼程溯旧踪③。
               赤道雕弓能射虎④,椰林匕首敢屠龙⑤。
               景升父子皆豚犬⑥,旋转还凭革命功。[1]


             赫鲁晓夫、勃烈日涅夫、戈尔巴乔夫尽管都是在苏联共产党培养下成长起来的执政党干部。并且为苏联的发展做过一些事情。但是它们都是一批小资产阶级政客。是它们断送了苏联劳动人民的政权。它们就是现代的,豚犬一样的景升父子。以房地产税为突破口的直接税、直接金融的改革,是关系到劳动人民政权巩固,关系到党的前途命运,关系到中国特色社会主义道路的一场革命。面对尖锐、复杂、繁重的经济结构调整任务,是把调整的压力向后任转移,还是践行功成不必再我的誓言,努力在己任解决掉经济结构矛盾问题,这是考验每个共产党人政治本色的试金石。
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    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/3/12 23:28:02    跟帖回复:
       沙发

                  

                 围绕开征房地产税,某些砖家提出,房地产税征收要由百姓决定。这个提法如同要求房屋租金,必须由承租人决定一样滑稽可笑。有些人整天呼喊保护所有者的财产权力。请问国有土地所有者的财产权力,应该不应该保护。国有土地收益权是属于全体人民的?还是属于少数仅仅拥有砖瓦、水泥、地面建筑物私有产权投机食利分子。这些人利用不断贬值的砖瓦、水泥地面建筑的私有产权,可以理直气壮地霸占属于全体人民的土地收益权,这是那一家提供的理论根据?通过从所有者租用土地,然后把土地增值的收益,通过房屋买卖霸占为己有。这是在保护谁的财产权力?这是在公开窃取人民的财产,这是那些混蛋砖家们对国有土地所有者切齿痛恨的反应。这是典型的选择性维权的强盗逻辑。看看低线城市被吸干净资金、资源、环境、劳动力的凋敝状态。看看大多数沉默不语的,被压迫、被胁迫、被欺骗的普通劳动群众的生活差距。看看高线城市投机分子为富不仁的骄奢淫逸状态。看看那些凭借地面房屋被拆迁,取得土地地租暴利的爆发户。看看那些被它们豢养的无耻砖家提出的强盗逻辑。这只会激起亿万劳动人民无比的阶级义愤,只会导致对反动派造反有理的呼声,再次响彻全国。



                 针对房地产税开征,有些居心叵测的人,制造了一个荒诞的疑问。说一个家庭中,如果房主突然去世,其它亲属还要忍痛缴纳房地产税,这是不是太不人道了?它们由此得出结论,为了更人道,不能征收房地产税。请问如果这个假设发生在房屋租赁的过程之中,房屋出租者是不是也应该,立刻停止执行收取房租的权力。是不是不能再允许出租者向租赁房屋者收取房租了。如果这种情况下不允许继续收取房租,那么它们还有必要提倡保护私人财产权力吗。有些人选择性维权,选择性失明,选择性理直气壮,暴露出典型的恶狗本性。它们对豢养它们的主人的利益极力保护,对国家所有者的权力却极尽全力在盗取。反应出狗眼看事物具有极大反差的特点。




    回帖人:
    itzxi  
    | 只看此人 | 不看此人 | 2017/3/13 1:42:59    android
       第 3

    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/3/13 7:28:06    iPhone客户端
       第 4
    好文,顶!
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/3/13 7:53:38    iPhone客户端
       第 5
    每次调控都会是房地产业停止上涨,我国的调控手段就是通过银行的房贷杠杆减少来实现的。华尔街我们管得了吗?不排除有华尔街的热钱流入在房地产业,但起主导作用不是华尔街,而是周小川!
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/3/13 8:39:29    android
    6
    终于看到一贴有份量的好贴。点个赞。决不能让新生的反动的官僚资产阶级及买办阶级上台!
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/3/16 1:19:44    跟帖回复:
    7
        1、 有恒产者有恒心,很多人欣赏这句话。但是针对不同问题,每个人强调这句话的含义并不相同。劳动人民的恒产是什么?劳动人民的恒心又是什么?某些人提倡的恒产、恒心与劳动人民的恒产、恒心有公约数吗?可以划出同心圆吗?

        某些人是房地产税的疯狂反对者。它们凭借拥有的足够多的地面建筑物,早就可以向劳动人民炫耀了。按照它们的理论,它们早应该属于有恒产、有恒心的人了。但是它们仍然在到处、持续、极力鼓吹有恒产才能有恒心。显然它们的言论已经是话里有话了。谁都明白它们对自己仅仅拥有,地面建筑物的私有产权是不满意的。

        它们要求的所谓恒产是什么呢?尽人皆知,它们觊觎的是自己地面建筑物所租用的,国有土地相对地租的收益权。它们主张的是,把中国共产党带领中国人民,经过浴血奋战为劳动人民争取到的土地权益据为私人所有。它们这是在向全体中国土地所有者(人民群众)发起了挑战。

        2、中国实行的是土地公有制度。中国房屋土地的总价值由三部分构成。

        第一部分价值是,伴随土地整备工作发生的,土地整备费、拆迁费、安置费。这是费用周期性发生的投资支出(例如70年)。并且这些投资构成了土地、房屋的基础价值。这部分支出俗称土地出让金,也可以称为绝对地租。按照这些费用发生特点,这些支出是由土地所有者承担的投入,所以也必须由投资者,通过收取出让金的方式,逐期或一次性收回。只要土地整备,老旧建筑物拆迁,人员安置三项费用继续发生,就必须有土地出让金存在。就必然有绝对地租发生。至于是一次性征收还是分期征收,是单独征收还是合并在房地产中征收,那只是具体征收方式问题,可以根据实际情况而定。如果不征收这笔费用,城市更新改造工作将无法进行。

        第二部分价值是,地面建筑物的投资价值,(例如砖瓦 、水泥、人工),这是伴随时间延续,逐期发声折旧,逐步递减的价值。任何地面建筑最终的价值必然为零。这也是为什么说,居住用房地产永远是消费品,不是投资品的根本原因。这部分建筑物价值的权属,是购房者支付房产对价后取得的。通常所说一般房屋产权特指的就是,这部分砖瓦、水泥的产权。这部分产权随着使用者居住需求得的满足,随着折旧的发生,理所应当逐步促使地面建筑物的价值归零。

        第三部分价值是,伴随经济发展,土地价值升值,由此产生了相对地租价值,或者说是级差地租价值。用公式展示:

        相对地租 =房屋总市值----地面建筑物价值----绝对地租

        绝对地租=土地出让金。

        相对地租=土地级差收入。

        很清楚,相对地租是指,从总房地产价值中剔除掉被消耗掉房屋地面价值,以及绝对地租之外的,剩余的房屋市场价值。毫无疑问这部分价值就是相对地租价值。这些价值完全属于土地的所有者,属于全体中国人民。它绝对不能成为私人拥有的土地权益。任何觊觎土地级差收入的做法都是违宪的。那意味着侵犯了全体中国人民的财产权力。

        3、土地国有制意味着,所有房屋租用的国有土地的产权,其权属完全属于每一个中国人。包括老、少、边、穷,360行业的每一个劳动者。包括在它你楼下路过的每个行人。包括每个送快递的小哥。包括刚出生的婴儿。包括没有行为能力的智障人士。包括所有沉默不语的劳苦大众。在宪法意义上,所有上述人群,都有权力在他们利益的代理人,各级政府的安排下,有秩序的通过房地产税,取得北京、上海、深圳、广州、、、、、、每一寸土地的地租收益权。 这种权力,是在毛主席和中国共产党领导下,无数革命先烈,抛头颅、撒热血,经过艰苦卓绝的斗争之后,才为每个中国人民争取到的最大红利。这是经过你死我活的阶级斗争,才为劳动人民争取到的宪法权力。

        4、近来一位拥有高房屋价值,低收入市民无力缴纳房地产税的帖子在网络流行。结论似乎是不应该对低收入群体征收房地产税。尽管提出问题者,其目的不是为了那位普通市民说话。而是为了利用砖瓦、水泥,这些日益归零的私有产权,企图永久霸占属于全民所有的土地租金收益。尽管它们居心叵测,但是考虑到这个问题是历史形成的。所以提出以下分析意见。

        5、首先、房地产税包括房屋所使用的国有土地的地租(绝对地租、相对地租),以及已经开征,此次被合并进来的部分土地税收。其中新增加的税收部分,是相对地租即土地差价收益。

        其次、相对地租尽管属于人民所有,但是实际上已经被居民占用,包涵在房屋市场交易价格之中。开征房地产税,仅仅是收回被居民占用的相对地租。这与市民收入高低没有关系 。

        再次、尽管居民通过房屋价格,占有了国有土地相对地租。但是,这是有历史原因的,当房屋处于一般消费品状态时,居民占用国有土地相对地租问题并不突出。

        又次、尽管居民占用土地地租的行为是不合法的,是必须纠正的。但是这个问题一直没有引起人们的注意。但是每个居民不能因为事实上占用着相对地租,反而以此为理由拒绝归还所占用的地租收益。甚至企图永久霸占这部分相对地租。

        还次、长期拒绝归还别人的财产,将使问题的性质从一般占有,演变成为非法霸占。此时将必须介入法律程序。依法保护劳动人民的财产权力。显然这是一个涉及 ‘’财产占用人‘’和‘’财产被占用人‘’之间,财产关系的法律诉讼。我们应该支持谁的财产主张,一目了然。

        最后、通过占用、霸占他人权益,谋取自己投资收益的行为是违法的。任何人都不能占用别人的财产从事投资、投机活动,然后把利益据为己有。推而论之,对那些霸占他人财产而不归还的任何人,在它们归还别人财产之前,它们只应该享受与其收入水平对称的消费水平。  

        6、  根据以上分析,建议采取以下具体处理方法。凡是认为自己无力准时缴纳房地产税的市民,可以提出申请。对这些人实施计租、挂账、等待土地房屋价值变现时一并缴纳欠税的办法。这样即可以保障低收入市民生活水平不受影响。又可以保证属于人民的土地租金收益不流失。但是此时申请人不可以进行投资活动。只能进行与其经济条件相付合的消费活动。因为尽管你是低收入者,但是由于你占用着属于全体人民所有的相对地租。考虑到历史原因,你可以缓交,但是不能不交。所以建议采取上述措施。

        7、  当某些人利用低收入的困难,反对开征房地产税的时候。你必须同时回答,面对大批失估失恃,生活更贫困的群众,当他们要求收回属于自己的地租收益权(开征房产税)的时候,到底应该支持谁的权益主张。在法制社会中,因为低收入就可以霸占更贫困人群的财产权力吗?甚至有人以此为理由,反对国有的土地所有者,主张自己的合法权力。这是一种什么行为,这种行为只会使历史形成的占用,最终演变成为事实上的永久霸占。面对一方面是霸占他人地租收益,拒绝归还,还要利用占用的资金谋取收益,提高自己的生活水平的违法行为。另一方面是嗷嗷待哺的群众,要求恢复宪法赋予他们的的合法权益。请问诸如賀方卫这样的大律师,此时应该如何做出裁决。

        8、针对以上矛盾有人可能提出,解决上述矛盾问题的关键办法是,只能通过加快发展,把蛋糕做大,才能最终解决全部矛盾。这是放屁,你的财产被别人占用,最终变成霸占,你要等到经济发展以后,再解决财产归还问题吗?这是在保护谁的财产权力。如果你确认自己同意上述主张,那么上天一定成全你的愿望。你一定会遇到自己的财产被人霸占的‘’幸福时刻‘’。请那些混蛋的砖家们,回家安静迎接这个幸福时刻来到吧!毫不夸张地说,正是这种理论与这种倒行逆施的行为,才导致中国历史上,劳动人民反复喊出替天行道、揭竿而起。

        还有人可能提出,房屋是我高价购买的。我支付的价款已经超过了地租的价值。我应该拥有房屋的完整产权。在这里首先要指出,中国的全部土地产权都是非卖品。买卖土地产权是违宪的行为。其次要说明,迄今中国任何房屋购买行为,都已经在证明文件上明确注明,购买的是地面建筑物产权,取得的是70年土地使用权。房屋购买行为是你在知会这些基本事实基础上,主动、自愿的购买行为。再其次要说明的是,在你完全知情前提下,任何购房者,不论你支付了多少价款,不论你投资盈亏多少,你购买的都仅仅是砖瓦水泥的产权。你必须对自己的买卖行为承担一切责任。最后还要特别指出,在事前你已经知道购买的是砖瓦、水泥的产权以后。仍然企图利用地面建筑的物权,霸占土地租金收益权,这是违宪的行为。

        最后可能还会有人提出,应该通过利益谐调,达到多赢的局面。其实如果此时强调多赢,那么也应该是霸占人民权益的一方努力退赔,积极迎接房地产税的到来,以真诚的行动获得人民群众的理解。因为你们才是霸占行为的责任方。劳动群众仅仅是被动的接受方。保护财产权力必须首先坚决保护劳动人民的财产权力。

        9、围绕土地租金收益问题,每个劳动者应该真正明白以下道理。

        第一、北京、上海、深圳、广州、、、、、、每一寸土地的地租收益都是属于你们的(包括每个智障人员)。

        第二、这些城市每间房屋的所有者,他们仅仅拥有房屋砖瓦、水泥的产权。这些砖瓦、水泥的产权价值是逐步归零的。

        第三、把价值归零的房屋卖出高价,然后把收入窃为己有,这种行为的本质是,窃取了属于劳动人民的土地级差收益。

        第四、全国人民拥有上述城市每一间房屋所用土地的产权。他们完全有权力要求自己权力的代理人————各级政府,通过房地产税坚决收回被占用、被霸占的全部土地级差收入。

        第五、任何把人民的权力‘’私相收受‘’的做法都是违宪的。是犯罪行为。全体中国土地的所有者,有权力针对侵犯他们权益的行为依法提出公诉。

        10、毛主席说过,世界上没有无缘无故的爱,也没有无缘无故恨。某些砖家的前世很可能就享受过财产被劳动人民‘’霸占‘’的幸福经历。所以它们才以百倍的疯狂,万分的仇恨反攻倒算,企图夺回它们失去的天堂。请问某些公约数理论的倡导者,此时的公约数在哪里,此时的同心圆怎么划。

        十月革命前夜,列宁引用过一句格言,用来讽刺反对武装起义的小资产阶级政治家。他说:一个傻瓜提出的问题,十个聪明人都解释不了。某些人鼓吹所谓的有恒产者,有恒心。其真实的目的是,鼓励占有人民财产的人,要有恒心,最终霸占属于全体人民的恒产。在这个大是大非问题面前,某些共产党员忘记了自己的政治本色。他们从一己私利出发,从政绩投机目标出发,发声附和强盗们的主张。这是共产党员的耻辱。‘’在霸占与反霸占‘’这个尖锐的利益冲突面前,没有公约数,也划不出同心圆。

        共产党人的哲学是斗争的哲学。与天斗、与地斗、与阶级敌人斗,与错误思想言论斗。在尖锐、复杂的阶级斗争过程中,只会鼓掌、拍巴掌,手都拍红了,却说不出个道理来是不行的。只有学会运用马克思主义、毛泽东思想的锐利思想武器,勇敢地依法进行斗争。劳动人民才能捍卫住毛主席、共产党为每个中国人争取到的宪法财产权力。

    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/3/16 7:40:14    android
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    傻逼的第二贴
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/4/8 6:27:55    跟帖回复:
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                                新理念、新特区、新模式              
                           ————————  雄安新区与中国教育体制改革

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               1、 常识表明,在大概率上,人的生理年龄与人的学习效率是反比关系。即年龄越小学习的效果越差、效率较低,付出的痛苦代价越高,对孩子个性发展,创造力提升损害越大。而生理年龄较大,则学习效果较好,水平提高较快,自觉性越高,身心承受能力越强。很多事实可以证明,小学六年学习的知识,成年人即使是文盲,花费一年时间即可完全掌握。这里特别要看到,这两种方式之间,由于对儿童身心伤害,导致对国家人才成长,国家创新能力提升,带来的影响有天壤之别。


                2、很多事实可以证明,目前的早期教育模式,完全是教育从业人员,通过向家长灌输‘’不能输在起跑线上‘’的卑鄙逻辑,制造家长们竞争心理,达到提高自己团体在社会中的控制地位,谋取私利的无耻教育模式。是低效、痛苦、伤天害理,以学生为敌的教育模式。是戕害没有行为能力儿童身心犯罪的教育模式。它极大降低了学习的效率,损害了孩子们的童年。满足了利益集团通过控制教育市场,大量窃取家长金钱的的商业目的。


              3、大幅度降低低年龄阶段儿童学习强度,通过启发青少年时期自觉性,提高学习的学习效率,这是未来教育改革主要方向。因此,在总体上把学习的压力放到大学阶段,青年阶段。改革残害儿童,放纵大学生的错误教育模式。彻底终止小学是学习的地狱,大学是逃学的天堂荒谬教育模式。依据人的生理规律,通过提高学习自觉性,提高教育投入产出效率,减少学习对儿童身心的伤害,降低学生学习痛苦成本。把学生和家长同时解放出来,着眼培育孩子们的创新能力、‘’造反能力‘’,‘’救救孩子‘’是未来教育改革的基本方向。



               4、  常识告诉我们,高智商、学习好的学生永远是少数。在少数学霸成名的过程中,不能把个别人个性张扬的过程,变成大多数学生被陪绑,伤害人格、伤害创造力,认同‘’学分身份‘’等级的卑鄙过程。必须结束大多数学生低效、痛苦学习过程,还他们一个幸福的童年、少年。与此同时,当每一个人身心成长成熟之后,通过完善大学‘’宽进严出‘’机制,仍然为每个人,保留通过快速学习,发挥学习自觉性,实现知识赶超的机遇。这才是对每个自然人学习选择权的最大尊重,是对学习资源,学习行为最佳的优化配置。


            
               5、未来的新特区应当担当起‘’救救孩子‘’的历史责任。终止教育房地产化、商业化、军事化、计划经济的教育模式。为此可以考虑在新区建立全国网络教育中心。把全国最优秀的教师,最优秀教研室人员调集到新区。根据不同学龄,不同民族,不同地区的特点,研制、开发多品种、多方式、多选择的网络教育资源。为推进直接教育模式,开启网络教育模式奠定基础条件。与此配套,建议认真抓好以下改革措施落实。


                6、用立法的形式,从救救孩子的高度,在中、小学阶段,禁止组织所有考试、辅导、测验。违者追究刑事责任。小学阶段采取,网络教育,现任教师主要做课堂纪律管理,学习答疑、教育辅导工作。在整个小学阶段,要把体育、劳动、美术、音乐、德育作为教育重点。在初、高中学习阶段,在继续坚持上述教育模式原则下,采取组织学生自己对自己模拟考试的方法,通过提高学习自觉性,提高学习效率,不搞统一考试、评比。



                7、大学采取宽进严出录取模式,参考职业资格考试方式,规定年度学生考试及格比例。按照经济社会发展速度,通过学分制,决定每个年度大学生毕业生数量。大幅度降低劣质大学生毕业率。缓解大学生就业难,促使学生提前向技术、技能学校分流。推进优秀大学健康发展,促使落后大学逐步被被淘汰。把教育发展与教育的基建投入、后勤成本、管理成本切割开来。终止教育房地产化,商业化发展模式。



               8、研究生、博士生阶段,是未来教育工作的重点。此时的学生,已经具备了生理上最优的学习能力。在宽进严出机制淘汰下,具备了自觉的学习态度。在学分制的约束下形成了,良好的学习习惯。情商、智商均已达到人生最佳状态。在这种条件下,可以继续沿用统一考试方式,保证教学质量,保证学生学业不断提高。为国家建设持续培育合格人才。




                9、数千年来,中国的教育模式是‘’开科取士‘’的封建教育模式。它预设了等级森严的晋级制度。使学习本身和社会等级,人的身份紧密链接。为每个人自幼年起就建立、形成了等级身份观念。与此同时压制、戕害了每个人的创造力。强迫每个人认同,在人们没有达到成年时,无意之中形成的‘’学分身份‘’等级制度。而这种制度是中国长期封建社会等级制度的雏形,是大一统体制的基础,是中国社会长期没有创造力的核心原因。
               实践证明,原创性科技创新完全都来自于研究突破,研究突破一般都依靠学习,而学习的效率即可以来自自觉,也可以来自军事化管理。但在概率上,创新突破一般都来自于自觉的学习。而军事化的学习管理制度,只有在科技追赶过程中才有一定意义。否则军事化管理制度,早就可以解决一切科技原创问题了。现行教育制度本质上是一种计划经济条件下形成的管理模式。是军事化行政化教育管理模式。是千年来封建社会头悬梁、锥刺骨,‘’开科取士‘’制度的借尸还魂。是阻碍中华民族复兴的头号公敌。是一种断送中华民族创造力的教育、学习制度。
                尽管在传统体制下,通过拼痛苦,摧残童年,让一部分贫穷子弟脱颖而出,维持了千年以来大一统的封建管理体制。但正是由于这种体制下的学习活动,不是因为科学兴趣(爱迪生),不是因为理想、信仰(牛顿)。而是为了提高自己的社会等级,为了提高家人的生活水平。为此,当这样的科技人员们,朝为田舍郎,暮登天子堂,封妻荫子的梦想变成现实后,最终普遍都堕落为科技官僚,堕落为新时代满清王朝的“学台”‘“学政”。从而导致中国科技发展缺乏原始创新能力,长期处于追赶状态的尴尬局面。
              科学兴趣、理想、信仰是原创性科技创新的源泉。封妻荫子、光宗耀祖,培养出来的一定是贪官和投机分子。中国历史长期无法主动进入资本主义阶段,根本原因是‘’君子爱财取之有道‘’的,财富理念有根本性错误。因为这里所说的君子,必须首先是人,而人的特征是必须有理想、有信仰。把海洛因放在瘾君子手边,告诉它取之有道,这是明显误判了人性与动物性的根本区别。正是在这个意义上基督新教,开启了资本主义财富价值的新理念。推动资本主义制度在西方率先发展起来。在这个问题上我们绝对不能讲什么厚道不厚道,也绝对没有任何厚道可言,我们必须把民族复兴的伟业放在第一位,把做一个有理想、有信仰的人,作为教育事业的起点,坚决推进教育体制革命!


                 10、   毛主席教导我们说,我们的教育方针,应该使受教育者在德育、智育、体育几方面都得到发展,成为有社会主义觉悟的有文化的劳动者。 现在课程多,害死人,中小学生、大学生天天处于紧张状态。 课程可以砍掉一半。学生成天看书,并不好,可以参加一些生产劳动和必要的社会劳动。现在的考试,用对付敌人的办法,搞突然袭击,出一些怪题、偏题,整学生。这是一种考八股文的办法,我不赞成,要完全改变。
              教育改革,医疗制度改革,房地产制度改革,交通体制改革,新型城镇化道路是未来新区发展的主要突破口,是牵一发而动全身的战略性改革举措。绝对不是简单地增加几个‘’鸡的屁‘’。必须从救救孩子,实现民族科技原创性复兴角度,努力推进教育制度改革,率先让每一个孩子通过改革取得获得感。这种获得感必须建立在,剥夺教育利益集团特权基础之上。在这个矛盾斗争中,没有公约数,划不出同心圆。教育利益集团痛不欲生之时,就是少年儿童幸福到来之日。就是中国人民创造力迸发出来之日!        
               雄安新区建设是以习近平同志为核心的党中央,在新长征路上新的四渡赤水之战。它跳出了城市新兴资产阶级,通过投机、炒作对中国经济发展道路的疯狂围追堵截;粉碎了国内外敌对分子关于中国经济走向崩溃的预言;扭转了党内传统经济模式对经济发展方向的误导;重新掌控住了中国经济、社会发展的战略主动权。如果说1935年在四渡赤水之后,我们仅仅用了14年时间,就建立起社会主义新中国。那么完全可以坚信,在习近平为核心的党中央亲自领导下,在毛泽东同志,关于矛盾、道路、路线、斗争思想方法的指引下。按照习近平同志提出的四个全面方略和新发展理念,我们再用十年时间,一定能够胜利完成中国经济转型的战略目标。开拓出中国特色社会主义道路的崭新局面。


      
            

    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/4/17 23:56:43    跟帖回复:
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                                 关于学区房改革的探讨

            北京今天出台新招生办法,新举措是按照就近居住入学的办法招收学生。这意味着实际居住,而不是房屋产权、户籍审核成为第一位入学条件。建议按照这个思路进一步细化有关改革措施,切实落实就近居住入学的招生办法。建议如下:


        1、按照实际居住人为准,不按照房屋产权证为准。承租方可以成做为实际居住人,安排就近入学。

         2、以真实居住时间为准,例如持续一年以上。不以房屋产权、户籍状态为准。 安排就近居住学生入学。

          3、按照就近居住入学的原则,及时进行动态调整。凡不在就近居住的学生,时间超过3个月 ,一律做除名处理,并鼓励学校及时补充新学员。

          4、租房居住就近入学,是下一步中小学招生制度改革的重点。也是建立房地产长效调控机制的重要内容。

          5、出租的学区房,按照经营性房屋管理办法,对租金收入征收房产税,对租金收入者征收个人所得税。

          6、学校、街道、管理部门统一建立,学生实际居住情况抽查小组,每日轮流检查就近居住入学政策落实情况。

           7、对开车接送孩子上学的行为,及时认真巡查。这既可以切实落实就近入学政策,又可以有效缓解交通压力。

           8、就近入学政策未来可以进一步改革成为。取消户籍审核程序,取消房产证审核程序。仅仅按照实际居住(租赁合同)招收学生的管理办法。

            9、银行对学区房贷款政策应该提前做出调整。一律按照房屋租金收益率,必须高于或等于当期贷款利率的原则,制定房屋贷款首付比例。确保银行贷款资金的安全。

             10、贷款计算公是:
    房屋当期租金收益率 = 当期银行贷款利率

                                        =  年租金收入/当期房屋价格    
      
            银行贷款总金额 =  年租金收入/当期贷款利率%

            居民首付总金额 =  总成交价  -  贷款总金额


             富裕的学生必须本人住在老、破、旧的小区。经济拮据的学生,无力承担高额租金。在市场的两种力量作用下,将促使学区房,最终形成一个均衡的市场价格,真正落实学生就近居住入学的政策意图。在不增加教育供给的现状下,推动现有教育资源均衡分配。那种希望通过增加教育资源供给,实现资源均衡分配的理论,其真实意图是为了达到拒绝改革,拖延改革的目的。按照它们的理论,永远无法实现教育资源公平分配。只会为寄生虫们持续吸血,提供冠冕堂皇的合法借口。

    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/4/18 7:41:02    android
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    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/4/27 12:31:17    跟帖回复:
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    房地产长效发展机制的再探讨

    塩地美澄

                1、房屋与一般商品的制造过程完全一样
               不论任何所有制条件下,从企业制造成本角度看,房屋的制造过程与任何普通商品一样。都是通过购地建设,固定资产投资,制造成本的发生、转移,支付工资、奖金,计提折旧,缴纳税、费,最终完成房屋建筑物的制造过程。然后再通过广告、销售活动,实现房屋产品的销售价格,实现企业的利润。在会计学意义上,在整个生产、销售过程中,房屋的制造过程与汽车、家电、食品、服装没有区别。


                2 、房屋与一般商品消费过程完全一样
               不论任何土地所有制下,房屋建设过程中企业使用的的砖瓦、水泥、缴纳的税金、支付的工资、提取的折旧,实现的利润,最终都转化为房屋的销售价格。在房屋销售完成之后,当居民的居住需求被满足时,房屋价值的折旧过程随即开启,并引导房屋建筑物价值最终归于零。在整个商品消费过程中,房屋建筑物与汽车、家电、食品、服装的消费过程没有区别。任何商品消费的过程,就是商品折旧的过程,其形态都是越来越陈旧,其价值都是越来越低。房屋建筑物不会自动增值,只会减值。


                3、房屋与一般商品的折旧减值过程完全一样
                不论任何所有制条件下,企业生产房屋的成本加利润,就是企业销售房屋的市场价格。这个价格与消费者购买房屋的价格是同一个价格。区别在于房屋销售价格,体现的是房屋价值的形成过程。房屋购买价格则是,计算房屋折旧的基础。这从会计核算制度上,已经决定了房屋建筑物本身不可能增值,只能减值。任何认为房屋具有保值、增值功能的提法,或者是无知,或者是别有用心。其荒谬程度,如同馒头会自动增值一样荒唐。它仅仅反应出部分人,对不劳而获的强烈幻想。


                 4、房屋‘’保值、增值‘’功能来自土地级差地租
               房屋作为消费品,在交易完成后出现保值、增值现象,完全是一个假象。房屋保值、增值的根源,不是来自房屋建筑物本身,而是来自土地。来自土地的级差地租。这部分地租的收益权,100%属于土地的所有者。土地之所以能够能够保值、增值,根本原因在于,土地是非人工制造品,它没有折旧,它是上帝赠予全人类的礼物。在经济学意义上,人类永远无法增加同质性土地的供给。中南海的土地、曼哈顿的土地、太平山的土地,塔克拉玛干沙漠、任何所有制条件下的土地,永远都是恒定的常量,不能人工制造(一般商品),不能随时间自动增加(自然资源),没有同质性。


                 5、商品之间相互替代关系的前提条件
                 经济学意义上,商品之间的替代关系,是指为了满足同一个需求,两种商品之间发生的相互替代关系。例如为了满足御寒的需要,棉衣和毛衣之间具有相互替代关系。但是商品相互替代发挥作用,是有前提条件的。例如相对于御寒的需求而言,任何一种御寒商品的供给,可以稀缺,但必须是可以人工制造的,或者是随着时间自动增加的。同时作为替代品(毛衣、棉衣)本身,必须各自是同质化的。此时商品之间才能形成,互相的而不是单向的商品替代关系。这是市场供求机制发挥作用的前提。


                  6、14亿人想进北京,土地求大于供,市场机制失灵
                具体到土地问题上,按照市场供求理论。为了满足大批人口在北京城区居住的需求,只能用非城区土地替代城区土地。为了满足大批人口居住在北京的需求,只能用邻近北京的土地替代北京市的土地。很明显这是一个不断偷换需求概念的过程。此时相对于住在北京这个需求而言,任何土地替代品的供给都是恒定的,是无法人工制造的,是不能自动增加的,是没有同质性的。这也正是投机分子敢于猖狂进行房地产投机活动的心理依据。它们深信中国14亿人都想住在北京,需求远远大于供给,所以无需惧怕政府增加土地供给。正因为此,它们的舆论代理人才极力鼓吹,所谓的土地市场供求错配理论。并且以只有敌对分子才有的,刻骨的阶级仇恨,恶毒攻击我国的土地公有制度。但是事实告诉我们,任何所有制条件下,土地供给问题是由‘’上帝‘’决定的,不是由市场决定的。我们面临的不是土地供给机制僵化,而是市场供求理论的僵化,这才是产生次贷危机,日本房地产泡沫,中国房地产泡沫的根源。

                    
                     7、土地市场数量调控失灵,房屋市场价格调控有效
                  在土地市场上进行数量调控是失灵的。但是,在房屋建筑物市场上,进行价格调控是有效的。原因是,尽管建筑物本身没有保值、增值功能,但是投机性房屋建筑物,在二次交易的价格之中,包含了土地价值增值的全部结果。所以通过价格手段进行调控,可以解决土地数量调控失灵的问题。
                 导致房屋市场价格失控有两个途径,其一是通过反复贷款进行的投资活动。其二是通过持有多套房屋进行的投机活动。所以为了解决房地产投资、投机问题,可以相应采取两种价格调控手段。其一是、通过房地产累进税率,提高二套投资房持有成本,遏制房地产投机。其二是、由银监会针对租金收益率低于贷款利率的房屋,制定投资性房屋贷款管理办法,要明确规定,在租金收益率低于贷款利率的城市,为每个家庭只提供一次投资性房屋贷款。
            对于房屋租金收益率不低于房屋贷款利率的房屋,可以继续延续一般消费品的贷款模式。即消费者取得贷款的额度,可以与贷款者收入水平挂钩。但是对于房屋租金收益率,低于房屋贷款利率水平的房屋。必须按照净现值大于零的投资贷款原则,由银监会制定投资性房屋专项贷款政策。
            主要计算公式是:
            房屋贷款总额  =  年租金收益总额/同期房屋贷款利率
            购房首付总额  =   房屋成交总价 -  贷款总额            
              
                                  
                    8、共享经济与新发展动能转换
               共享单车让我们看到了一个事实。同样一种商品,租赁消费模式创造出的需求总量,远远大于购买模式带来的需求总量。据测算目前每辆共享单车的成本收回期,低于4年。这意味着单车折旧期大幅度缩短,由此人们对新车的需求被高速创造了出来。目前所有自行车厂都面临着,大幅度增加产能的扩张需求,上市股票市值成倍增长。毫无疑问房屋租赁消费创造的需求总量,同样可能远远大于房屋购买模式带来的需求总量。
               尽管与共享单车相比,其它耐用品消费品,实现租赁共享消费的前提条件更复杂,更严格,更需要提供多项配套政策。但是,围绕共享汽车、共享别墅、共享公寓、共享飞机、共享游艇、共享医院、共享学校………………,我们已经清晰看到了共享经济的光明未来。生产力的大发展,正在有力地推动着生产关系的演进,传统私有财产的丧钟已经敲响了。
               需求扩张方向在哪里?新动能转化方向在哪里?就在租赁、共享消费模式带来的,供给侧改革之中。我们必须认清,今天的租赁、共享消费模式,已经不是计划经济条件下的一般的租赁消费模式。而是在资本参与、推动下的,市场经济的耐用品租赁消费模式,是共享经济的消费模式。 它代表着未来中国经济新发展动能转换的正确方向。              

    回帖人:  | 只看此人 | 不看此人 | 2017/4/27 12:48:04    跟帖回复:
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    精神病一样的文章,你还是看正统经济学怎么分析的。

        去年关于房地产的五篇文章,房地产领域经济分析绝唱,一周年纪念性顶

        http://club.kdnet.net/dispbbs.asp?id=11447966&boardid=3

        [原创]中国架在房地产泡沫上的货币政策将让WTO瓦解

        http://club.kdnet.net/dispbbs.asp?s=share&id=11502996&boardid=3

        [原创]首付贷杠杆是政府、开发商、中介合谋的脏活

        http://club.kdnet.net/dispbbs.asp?s=share&id=11546774&boardid=3

        [原创]土地财政主导下的经济行为逻辑

        http://club.kdnet.net/dispbbs.asp?id=11680226&boardid=3

        [原创]国务院培育和发展住房租赁市场是名进实退,归于形式

        http://club.kdnet.net/dispbbs.asp?id=11600302&boardid=3

        [原创]公租房货币化安置是继棚改货币化安置后又一倒退

    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/4/27 12:48:07    跟帖回复:
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                     9、严格区分房屋的消费贷款与投资、投机贷款
             由于中国金融机构主体是国有资本 。
             由于中国的发钞行为是国家行为。(美联储是私人行为)
             由于我们没有通过经济危机完成市场出清的机制。    
             由于大多数群众没有应对系统危机的承受能力。
             由于我们不能发生系统性经济危机。
             由于中国不是世界货币的发钞国。
             由于人民币汇率市场形成机制不健全。        
             由于汇率变动牵动中国GDP的世界价值。汇率就是速度。
             由于中国金融投机活动的终极目标是房地产级差地租。
             由于房地产投资、投机活动对货币扩张、收缩政策的掣肘。
             为了确保银行贷款资金安全。
             为了确保不发生系统性经济风险。        
             为了确保居民消费不被房地产投资、投机所挤压。
             为了确保中国经济的发展动力由投资转向消费。
             为了确保降低企业成本、城市运行成本、居民生活成本。
             为了确保实体企业的资金来源渠道畅通。
             为了确保逐步形成房地产市场价格的千年铁底。
             为了确保房地产作为消费品,永远拉动中国经济发展。
             为了确保切断同业、委外、房地产、金融投机利益链条。
             为了确保人民币走出去,实现自由兑换。
             我们必须要严格区别、对待,住房消费贷款与住房投资、投机贷款,这两类完全不同性质的贷款。
                同时针对购房首付款,要明确规定,全部首付款必须是本人或家人通过合法渠道,经过储蓄积累,税后的收入。为了防止其它形式的贷款,成为首付款的来源。全部购房首付款必须经过,不低于三个月的储蓄期,然后再通过储蓄账户支出用于购房。
                 由于房屋投资变现得到的资金,包含着属于全体人民的,土地级差地租收益。而地租收益是金融投机活动追逐的最终目标。如果我们默许房屋投资变现的资金,加杠杆后反复进行房屋投资,就可能引发资金癌变,最终导致系统性风险。因此针对房屋投机变现收入,政府和银行都有责任,坚决遏制变现资金再次加杠杆购房,导致资金癌变发生。
                由于高线城市房地产市场,已经是租金收益率低于贷款利率的投机市场。对于这些城市通过房屋变现得到的资金,必须做出严格规定,在两年内不允许再次购买房屋。彻底切断投机资金加杠杆炒房的资金链条。基本锁定房地产市场价格。
                
          

                    10、  房地产价格调控措施的逻辑顺序
               未来房地产价格调控手段有三项措施,国有土地出让金到期补缴。房地产税。遗产税。              
               国有土地出让金到期后进行补缴,是保证所有房屋折旧到期后,为下一个70年,房屋更新改造顺利进行,必须征收的税金。它与已经缴纳的土地出让金,用途一致,时间不一致。如果不允许国有土地到期后,继续征收土地出让金,那等于把未来政府、人民的合法土地收入完全放弃掉。这是公开私相收授的违宪政策。坚持国有土地到期补缴土地出让金,是目前最合理、合法、合情的房地产长效调控机制。是扭转房地产投机预期,稳定地方财政收入,符合稳中求进工作总基调的长效调控措施。是立竿见影、惠而不费、最有效的长效调控机制。这应该作为当前房地产第一调控措施及时推出。
               未来房地产税征收的重点是,房屋建成以后形成的,土地级差地租收益。同时可以考虑再合并一些,房地产其它管理环节的税费。房地产税与香烟消费税的原理很近似。香烟厂建设过程也缴纳了土地出让金。而且这些税金全部计入香烟的制造成本。尽管如此,香烟消费者仍然要按照香烟的商品价格,每次购买香烟时再次缴纳消费税。而且香烟厂的土地在到期后,同样要补缴土地出让金。在一定意义上可以这样说,新房地产税的本质是,对房屋消费者征收的房地产商品消费税。很明显那种鼓吹房地产税,是重复征税的舆论是荒谬的,是愚昧无知的。
                未来新房地产税的主要特点是,从价、普征、不设豁免条款,以每个地区的,人均房产拥有价值量做为计税基准。然后依据计税基准,制订向上累进、向下累退的等差税率,按照分城市、分地区,可以挂账缓交,绝对不能不交的基本方针,逐步推出房地产税。 这是全部房地产价格调控举措中,可以第二步推出的长效调控措施。              
                遗产税是调控房地产价格的第三步措施。它主要针对房屋遗产,按照房屋建筑物当期价值的50%计算,即刻变现征收。  
                预计房地产价格调控措施推出后的效果是,随着二套房的消失,随着买房收益低于租房的收益成为事实。房地产投机预期将被彻底扭转,房屋租赁市场将被打开。同时房地产税缴税主体,将从自然人向房屋出租法人转移。通过征收到期补缴的土地出让金,征收房地产税,地方财政来源将得到有效保证。与此同时,房屋租赁市场的巨大规模,将持续拉动下游产业永远发展,中国经济会保持一定发展速度。随着高线城市资金虹吸作用消失,全国消费品市场将全面恢复。人民币可以尽快实现自由兑换。一带一路战略将得到有力的资金支持。央行将获得货币政策自主权。实体经济将获得彻底解放。国际汇率争端将不复存在。新经济发展模式将逐步成熟。
                刚刚报道,目前银行个人房屋贷款安全边际超标人数,已经达到9.7%。这部分贷款是2015年以后集中发生的。一旦引发风险,必须采取单独例示,封闭运行,记息挂账,进行会计处理逐步消化。今天再看,当初某些人疯狂鼓吹,房地产个人贷款是最安全的贷款,这种舆论是多么荒唐,多么阴险。
                概括起来未来房地产长效机制的建立,要经历三个阶段。
                第一个阶段、规定购房款必须经过三个月储蓄期的‘’化疗‘’,防止其它贷款进入首付款之中。同时对投机性房屋变现取得的资金,禁止两年内再次用于购买房屋,防止资金癌变发生。防止变现资金反复炒作房地产。这将基本锁定房地产市场价格。
                第二个阶段、推出国有土地到期补缴土地出让金的措施。从根本上扭转房地产投资、投机预期。此时房屋市场价格仍然不会崩溃。但是投机预期已经彻底扭转。资金必然开始转向实体。
                第三个阶段、推出房地产税,完成投资性房地产,向消费性房地产的彻底转变。开启房地产以消费品形态,长期拉动中国经济持续发展的崭新局面。
                我们有理由坚信,只要严格区分房屋的消费贷款与投资、投机贷款的不同性质。坚决遵循‘’净现值为零‘’这个投资活动的金科玉律。随着房地产长效发展机制分步推出,在全国范围内,必将创造出远远高于房屋购买需求量的房屋租赁需求量。一定能够打造出房地产市场价格的千年铁底。这将推动房地产行业,以消费品形态,永远拉动中国经济持续、健康发展。切实落实中央提出的,‘’房屋是用来住的,不是用来炒的‘’正确发展方针。

              昨夜西风凋碧树。独上高楼,望尽天涯路。
              众里寻他千百度。蓦然回首,那人‘’已‘’在,灯火阑珊处。
            
            
      








                
    回帖人:  | 只看此人 | 不看此人 | 2017/4/27 12:59:25    跟帖回复:
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