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[转帖]王福重:房地产税的第一大问题是该不该征
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1逛逛看看1 于 2018/1/10 18:43:43 发布在 凯迪社区 > 猫眼看人
    ■文 | 王福重 ☞ 经济学教授

    房地产税本身对房价是没有什么影响的。如果用房产税作为一种房地产的长效机制,那是说不通的。

    如果我们征房地产税,就是把房地产的价值当成一种私人财富,我们才能根据房地产的价值来征税。

    在财税部门的人看来,中国征收什么税都是对的,增收什么税都是适当的,但是这种思路本身是不健康的。

    第一,房地产税的目的是什么?

    我们看到有两种关于房地产税的目的的说法,第一个说法是,征收房地产税是为了稳定房价或者是房地产调控的长期机制。但是这个说法是不怎么成立的,因为如果说房地产调控的长期机制,是为了让这个房价稳定。但是房价是由供求决定的,虽然这个供求涉及到的情况比较复杂,但终究房价是由供求决定。而房地产税它既不直接影响供给也不直接影响需求,所以说它对房价是没有影响的。

    当然,你可以说它对预期有影响。但如果你真正开始征收之后,这种影响也会慢慢趋于减弱。从已经征收房产税的国家的情况来看,房价该涨就涨,该跌就跌。比如说美国,2007、2008年,次贷危机以来房价就降下去了,然后慢慢的它又恢复上去了。从理论和实证上看,房地产税本身对房价是没有什么影响的。如果用房产税作为一种房地产的长效机制,那是说不通的。

    另外一个说法,也是比较官方的说法是,房地产税是为了完善地方税收体系。我们现行的财政体制是1994年开始的,叫做分税制。分税制的财政管理体制是把整个的税收分成了中央税、中央地方共享税和地方税。当时我们实行分税制的初衷是大家认为在整个国民收入的分配当中,财政收入占GDP的比重过低以及中央财政收入占全部财政的比重过低。因此,我们实行分税制最初的主要目的是:第一,为了提高财政收入占GDP的比重;第二,为了提高中央财政收入占全部财政收入的比重。

    

    几十年过去了,这两个目的都达到了。财政收入占GDP的比重在全世界来看,我们已经是不低的了,甚至是比较高的了。而中央财政收入占全部财政收入的比重是非常高的。那么,就是因为中央财政集中了大部分收入,它就可以通过转移支付的方式给地方财政以支持。在分税制过程中,大部分税都是地方税。可是,有人就说虽然大部分都给了地方,是地方税收入,但是这些税比较小,最大的税是营业税,现在已经取消了,改成了增值税。

    地方政府确实面临的一个问题是什么呢?它自己的钱是不够花的。这需要分两个方面来看:第一个,地方政府应该干什么事儿?现在地方政府的职能是不太清晰的,地方政府做了很多事儿是它应该干的,但是它也干了很多不应该干的事儿。比如很多地方政府热衷于搞很多投资平台,做很多这种事情。这不应该是地方政府做的。我们必须弄清楚地方政府需要做什么。毕竟是市场经济了,很多干预经济的事情、需要花钱的事情地方政府就不应该做了。

    还有一个,地方税如果收入不够,我们可以通过中央对地方的转移支付来解决,不一定要通过增加属于地方的税来解决。如果增加地方的税来解决,就得看看我们整个税收的收入占GDP的比重或者财政收入占GDP的比重是不是已经比较高了,显然这个比重是比较高了。

    

    如果说征收房地产税是为了让地方有个稳定的收入来源,这本身就是似是而非的。尽管房地产税可能是比较稳定的,因为房子跑不掉嘛,只要征房地产税,肯定是可以收得上来。但是可以通过调整现有的,比如说中央税地方税的分割或是通过转移支付来解决。不一定要通过再增加房产税来解决。所以说,增加地方税的收入、完善地方税体系这个理由也是不成立的。

    国外房产税就是个学区费,小孩上学等等就靠这个税解决,我们即使交了房地产税,以后的小孩上幼儿园上小学能保证不再花钱吗?也就是说这个税干什么想清楚了吗?

    第二,应不应该征收房地产税?

    我觉得是不应该征收的。为什么?首先涉及到税收的本质是什么?很简单,税收的本质是对私人利益的侵犯,这就是税收的本质。如果我们征房地产税,就是把房地产的价值当成一种私人财富,我们才能根据房地产的价值来征税。

    我们看到美国和欧洲都在征收这个税,是因为比如美国的房子和地都是私有的,当然可以征。有人可能会说,英国的土地就不是私有的,但是英国的土地如果你取得了使用权,或者租这块土地,你可以租九百九十九年。九百九十九年是个什么概念?比如说1019年的时候,中国是什么时候?是宋朝。九百九十九年,差不多是我们说的千秋万代的意思了,实际上是个永久的概念了。所以说不能以英国土地不是私有的但它征收房地产税作为中国征房地产税的理由。

    

    很简单,中国城市的土地是国家所有,这是宪法。如果我们还把宪法当成根本大法的话,如果我们还依法治国依法治税的话,我们征收房地产税时恐怕要仔细地想清楚。如果我们征房地产税是包括土地的价值了,而土地是国有的。这时候,如果我们贸然征收房地产税,跟“土地是国有的”这个宪法规定是有冲突的,是有矛盾的。这起码是我们需要解释的,为什么土地是国有情况下国家还要对土地的价值课税。在这个法理没有解决之前,我们不应该讨论征收房地产税的问题。

    第三,现有的土地出让金制度是符合中国国情的。

    我们现在采取的办法是我们要交一个土地出让金,一般来讲我们要交七十年的。土地是国有的,我们可以租七十年。我觉得征收土地出让金,是符合宪法,也符合中国国情的一种办法。而如果我们征房地产税,那反倒是不符合国情,不符合宪法的精神了。

    第四,如果征房地产税,又不取消土地出让金,这是一种矛盾的状态。

    因为土地出让金和房地产税本身在很大程度上是重叠的两个东西。它们两个是不能共存的,税是不能重征的。你不能又征了七十年的土地出让金,又要再征收房地产税,这本身也是冲突的。如果征收房地产税以后取消土地出让金,那对于存量房,要不要退还土地出让金?

    

    可以想想,如果北京的房地产税税率是2%,一套普通房子一千万,假定评估价取一半,五百万,每年就要交十万,超过绝大多数家庭的承受能力。就是1%也受不了啊。何况大家还要交其他税费。

    第五,正确的做法是什么呢?

    是维持现状,在这个基础上,我们清理跟房地产有关的税费。比如说这里边有没有重复征收的?比如说征收了土地出让金之后,我们还要不要征收其它的房地产税费?

    现在的问题是我们好多个政府部门都从房地产税费中已经分了一杯羹了,这个有没有重复的?我觉得我们清理这个就可以了。至于说建立房地产税长期、稳定的政策体系,现在不是已经提出来比如租售并举、引导大家去租房子、增加公租房等等,我觉得这些可能是更好的一种长效机制。

    

    最后,关于房地产税或者房产税的讨论已经有十多年了。这个讨论都是由财税部门或是财税部门的一些负责人引起的,或者是财税部门的一些研究机构的负责人引起的。在财税部门的人看来,中国征收什么税都是对的,增收什么税都是适当的,比如说环保税、遗产税,还有房地产税,它们都应该征收。但是这种思路本身是不健康的,不能什么事情都通过征税的办法来解决。何况我们中国现在征税的数量在全世界是比较名列前茅的。

    还有中国是有大量国有企业的,国有企业会产生大量利润。而这些利润本来就是属于财政的。这是其他国家没有的,其他国家没有这么多国有企业和利润。如果我们有了这么多国有企业类企业,特别是央企,有了这么多的利润,我们应该是进一步降低总体税负才对,而不是经常动不动就要征新的税收。

    所以我希望财税部门、它的研究机构、它的负责人,在房地产税和其他税收的问题上,应该慎重发言,免得引起不适当的误会。

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    回复 | 引用 | 举报
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/1/10 18:55:43    跟帖回复:
       沙发
    做为一名论坛新人,不敢在凯迪大声说话,也不 敢得罪人,只能默默地顶完贴然后转身就走人。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/1/10 19:17:14    跟帖回复:
       第 3
    无地权,不纳税。

        土地是“国有”的,买商品房的只有70年使用权,房价飞涨,涨的是地价,地面上的建筑物还要折旧。

        所以地是谁的,就向谁去征收吧,爱谁谁。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/1/10 20:48:38    跟帖回复:
       第 4
    老爷要钱花就这么简单
    回帖人:
    daoren  
    | 只看此人 | 不看此人 | 2018/1/10 21:25:21    跟帖回复:
       第 5
    以后规定,凡贴房地产文章,先公布自己的套数!
    回帖人:
    daoren  
    | 只看此人 | 不看此人 | 2018/1/10 21:26:51    跟帖回复:
    6
    MLGB! 挺房价反征税的砖家全都有N套的。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/1/10 21:28:17    跟帖回复:
    7
        无地权,不纳税。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/1/10 21:52:13    跟帖回复:
    8
    说得更为透彻一点,政府并不想付出与奉献,而是只管索取。这意味着什么?

    调控是理由吗?绝对不是。不用脑都能猜到。以为换个新词,就可以唬弄人了吗?


    发展经济的目的,就是为了带动全社会十多亿人,去追赶中等发达国家。

    以前讲,穷人出身,大多属于左派。而今,社会发展了,反而左派思想盛行。

    中国的问题,关键在于防左。大包大揽,这是深化改革的想法吗?
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/1/10 21:56:17    跟帖回复:
    9
    为什么各地方政府,极不情愿去建设这些廉价房、廉租房?
    政府的职能是什么?就是带领人民,走向富裕,而非古代的所谓家天下。


    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/1/10 22:09:50    引用回复:
    10
    转至第9楼第 9 楼 南粤鹰隼 2018/1/10 21:56:17  的原帖:为什么各地方政府,极不情愿去建设这些廉价房、廉租房?
    政府的职能是什么?就是带领人民,走向富裕,而非古代的所谓家天下。


    这个这个,必须有上级干预;即将每年建多少廉租房作为地方官政绩考核!
    诚如是,就为工薪族创造了一个无需买房的环境。加上征收房产税,大规模建鬼楼的房地产业也才会得到遏制,房价自然会回到合理水平,相当耕地会保住,依靠房地产业的钢铁水泥瓷砖制造的污染会减少,一石三鸟啊!
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/1/10 22:16:04    android
    11
    懒得关注这样的主题,他们觉得行就拉出来试试,用不着总试探我们口风,天塌大家死,不死又有什么希望?
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/1/10 22:21:53    跟帖回复:
    12
    房地产税它既不直接影响供给也不直接影响需求,所以说它对房价是没有影响的。
    +++++++++++++++++++++++++++                          
    什么话,房地产税怎么不会直接影响供求关系了?房地产税一出,想囤房的人就会大幅减少,还不影响供求关系么?
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/1/10 22:42:52    跟帖回复:
    13
    因为土地出让金和房地产税本身在很大程度上是重叠的两个东西。它们两个是不能共存的,税是不能重征的。
    +++++++++++++++++++++++                    
    首先应理清土地出让金是什么性质,土地出让金购买的是七十年使用权,那么七十年使用权到底是租用性质还是产权性质?如果是租用性质,那么需退回相应权限,按产权可以分解为所有权、使用权、剩余索取权、处置权,使用权只是其中一部分权利。如果是产权性质,那么既然购买了七十年使用权(产权),就应该从过户那天起就交房地产税(如果是以前买的就应该补交),不然按国际通常惯例,别人购买了永久产权都必需交房地产税,你购买了七十年产权怎么反而可以不交房地产税了?这没有道理的。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/1/10 22:46:38    跟帖回复:
    14
        中国是有大量国有企业的,国有企业会产生大量利润。而这些利润本来就是属于财政的。这是其他国家没有的,其他国家没有这么多国有企业和利润。如果我们有了这么多国有企业类企业,特别是央企,有了这么多的利润,我们应该是进一步降低总体税负才对,而不是经常动不动就要征新的税收。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/1/10 22:48:54    跟帖回复:
    15
    应该取消企业税和个人所得税,现在一个百人甚至千人企业一年利润可能不及二、三线城市炒一套房,凭什么企业就得纳税,炒房获利就不用纳税
    12520 次点击,86 个回复  1 2 3 4 5 6
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