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不老的阿甘
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[原创]2018年土地财政和楼市走向
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不老的阿甘 于 2018/3/13 17:04:43 发布在 凯迪社区 > 猫眼看人
    
    鸡血对于肢体的亢奋作用是显而易见的,但对醒脑而言却无半分裨益。受到全国人民开大会诸多画饼利好的刺激,最近社会上关于2018年楼市的话题明显又热闹了起来,一如咸亨酒店里孔乙己夫子现身后,酒店内外一时充满了快活的空气。

    §ⅰ债务凶猛

    会还没有开完,不敢信口开河。从哪说起呢?先来看一组历届政府工作报告数据。

    2008年两会报告中讲,金融危机前的2007年全国公共财政支出是盈余的,从2008年4万亿刺激当年开始出现财政赤字1262亿,2012年赤字猛增到8700亿,2013年突破万亿至1.1万亿,2015年突破2万亿至2.4万亿,2017年突破3万亿至3.1万亿。显而易见,小到每年GDP增速6%以上的目标完成,大到2020年全面建成小康社会,之所以敢提前公布手拿把攥,举债发展的特色手段是撒手锏。

    财政赤字飞速扩张,政府债务自然应声暴涨。2005年中央财政债务余额3.3万亿,到2016年末疾速飙升到12万亿,而增速更加变态的是地方政府债务。这么说吧,截至2017年底,中央政府国债余额13.48万亿,地方政府债务余额16.47万亿,二者合计29.95万亿。然而这还只是官方公布的公开数据,那啥嘛呵呵……

    但不妨换个角度,重新打量下这些模模糊糊、如巨兽般矗立的债务背景。在房价一路高歌、地价直线飙涨、政府卖地收入持续猛增的情况下,政府负债非但未能化解,反而逆势上扬并保持如此之高的增速。那么,正负抵消前的天文数字绝对值到底是多少?随着土地财政模式高潮回落,举债规模还可以任性到底吗?够呛。

    当下全球资本市场的基本面是,发达经济体不约而同开始收紧货币,挤压2008年金融危机后货币QE带来的巨大泡沫,而此时我们的政府债务却居高不下,这种依靠举债发展经济增量的模式,本身就充满了巨大的债务危机、金融危机风险。

    §ⅱ 土地财政

    不当家不晓柴米贵。维护体制运行和投资都需要钱,而举债之前自然先收缴财税。屈指一算,自1994年中央地方分税制以来,地方土地财政模式已经维持了24年,随着各路公仆们争相‘集中精力办大事’,地方财政收支平衡越来越难以维持,政府债务漏洞越来越难以遮补。是一直赖以维系的土地出让收入减少了吗?

    从全国来看,2014年土地出让收入达到G点4.3万亿,2015年回落到3.4万亿,2016年3.7万亿,2017年5.2万亿达到第二次高潮!但在明眼人看来,土地出让收入就像跛足道人眼中的贾瑞大爷,身子骨已经在过度自摸爽快后干瘪掏空。如果有勇气正照风月鉴,或许仅剩一副随时准备入土的骷髅架了。有那么严重吗?

    土地出让收入在2017年达到历史新高的条件,或者说时代背景是,楼市去库存导致的房企拿地需求激增,代价之一是金融杠杆随时面临断裂,之二是严重透支了老百姓的未来购买力。靠小药丸刺激的回光返照,属于每个人一生只有一次!

    从宏观层面看,随着一二线城市的城镇化率越来越高,城市规模和边界已经趋近极限,城市新增规划用地也在不断减少。大规模建房时代正在成为历史,存量房时代正在到来,受此影响,开发建设环节税收和土地出让收入正在枯竭。

    wind调查了15个热点城市的成交房数据,从样本中可以看出,二手房成交量/新房成交量比值正在不断提升。一线城市中北京和深圳从2009年开始,二手房成交量就已经超过新房,进入存量房时代;重点二三线城市这一比值从2015年开始迅速攀升,目前已达0.7的水平;部分城市的中心城区已经步入存量房时代。

    可以预见,随着大部分二线、发达三线城市陆续进入存量房时代,地方土地出让收入将呈现大幅萎缩。鉴于土地出让收入占地方本级财政收入比例超过40%甚至更高,各级土地财政将陆续迎来大考。好在特色体制下,工具箱里有一件大杀器。

    §ⅲ 房地产税

    70年地租的特色国情下,大杀器就是『说行就行,不服不行』的房地产税。

    今年的政府工作报告中总理提出『要稳妥推进房地产税立法』,这是时隔四年后,房地产税第二次被写入政府工作报告。另外一个醒目的讯号是,今年的政府工作报告中绝口不再提房地产去库存,什么意思?去库存大兵团作战的时代已经结束了,零星战斗已不足挂齿。而这同时意味着,房地产税出台的最大掣肘已经消失。

    不动声色只为暗通款曲。2018年政府工作报告中虽然并没有明确提及房地产税何时开征,但这并不妨碍我们结合2017年19大报告找到答案,一句『我国要在2020年全面落实税收法定原则』,足以让人推断出2020年是全面开征房地产税的最后截止日期,甚至不排除个别财政底裤已经失去遮羞功能的省市提前开征。

    何以见得?‘摸着石头过河’步骤省却了。2011年1月28日上海、重庆开始试点房产税,距今已经7年有余,从经验上来说已经完全具备了直接开征的条件。法律层面呢?无论是全国人大、财政部,还是所有相关部门,起草完善房地产税法草案的工作从来就不是问题。收钱的事儿,争分夺秒也不会有一丝怨言的。一切只为日益窘迫的地方财政压力,如同怀胎10月的孕妇,再拖可就要出人命了。

    §ⅳ 房价不降?

    研究政策只为拿来用。我们关心的问题是,房地产税落地会不会真正打压房价?

    当持有成本高过受益,持有人一定会选择抛售,进而引起房价下跌。就是这么一个甚至不能称之为问题的问题,在特色大染缸里却被生生发酵出了一个变异版本。从衙门高官到象牙塔学者(为了帖子安全,不点名哈)纷纷粉墨登场,言必称『房地产税出台不是为了降低房价……』把一些小白兔们哄得五迷三道找不着北。

    3月7日,SOHO中国董事长潘石屹在个人微博上表示,『房地产税出台一定会影响房价,房屋空置率、房价都会降。只要有权威的文件、权威的人说出来,就会加快房地产税出台,就会影响市场,房价就会降,影响人们对房价的预期。』

    一段掷地有声的话,让笔者从此对速来油滑的潘石屹大佬刮目相看。这才是人话!

    这段话重点谈到了一个词——预期。想想看,国内资本市场,楼市、股市、债市、期市……有哪个不是建立在投资者预期上的?有哪个是真正建立在扎实稳健的经营业绩上、建立在回报投资者基础上的?要说完全没有那可能有点儿冤枉,但像乐视、贝因美、獐子岛……这种故事大王比比皆是。预期其实一直在引领市场!

    以潘石屹和房地产界的渊源,能讲出这么一番断冰切雪的话殊为不易,最起码比起那些收了钱以后,再出来站台忽悠老百姓的官员、专家们要强上100倍也不止。

    §ⅴ 三四五线

    有人的地方才有江湖,有人气的地方才有支撑房价的基础。在一片崇尚『核心』的土地上,一线和热点二线城市对国家资源形成了马太吸附效应,再加上国家强力呵护,一二线热点城市的房价即便是有泡沫,也不是普通力量可以戳破的。但这么说并不代表戳破泡沫的力量不存在,实际情况是,这股势力正在厚积薄发。

    普通二线城市呢,要么是省会要么是一省经济强市,同样对本辖区内的社会资源形成积聚效应。房价最容易破裂的,是本地人口流失、没有外来人口流入、财力有限的三四五线城市。笔者撂下一句话,莫看他今日起高楼、宴宾客,但明日买房市场预期看空、投机客争相抛盘之下,首先塌楼的一定是三四五线城市。

    国家统计局最近公布了1月份70个大中城市新建住房的房价数据,其中一线城市房价同比上涨仅0.4%,而三四线城市同比上涨7%。这份数据对于三四线城市来说,绝对算不上是什么好事,它意味着一线城市的房价泡沫已经得到了有效抑制,而被挤出的社会游资正在将三四线城市的泡沫无限吹大。这还只是官方数据。

    仔细观察中介的统计数据,很多三四线城市2017年的房价涨幅普遍在20%以上,这就更是作死的节奏。除了区位优势明显的一线城市卫星城,那些要人口流入没有人口流入、要经济基础没经济基础的城市鼓吹泡沫游戏,接盘者注定很惨。

    那末,除了政府有意引导的三四线城市去库存政策,除了准备榨取最后一个铜板的炒房客推波助澜,还有什么原因在推动三四线城市房价疯涨呢?这就是棚改。

    §ⅵ 再话棚改

    棚改,小名儿唤作『变相拆迁』,严格来说也是三四线城市去库存政策的一部分,是高层精心布局的一盘楼市大棋。关于这个话题呢,笔者在2017年10月14日撰文《剥茧抽丝,还原棚改的真相》中已经将来龙去脉阐述明白,在此不重复。

    根据国务院统一部署,未来三年依旧是棚改大年。目的嘛,据说是‘为了改善居民住房条件’,其实棚改是个啥幺蛾子呢,大家都心知肚明并不需要笔者多嘴。根据住建部公布的数据,2016年棚改开工606万套,2017年开工609万套。根据2017年5月国务院常务会议决定,2018至2020年棚改计划开工1500万套,其中2018年580万套。很明显,这就是炒房客敢赚最后一个铜板的源动力所在。

    棚改开工,意味着补偿必须到位,具体不外乎两种方式,一曰实物安置,也就是给棚改居民建造或者购买拆迁房安置;二曰货币安置,直接给棚改居民发放现金。前面讲过,棚改的真实目的是通过拆迁人为制造刚需,服务于三四五线城市去库存的大局。所以呢,货币安置一直是棚改补偿的主流。道理不用多讲,失去房屋的居民拿到补偿金后,第一念想肯定是去附近的城市购买改善型住房。如此一来,棚改货币化安置就能起到拆迁、去库存、拉动房价的放大效果,可谓一石三鸟。

    而棚改补偿所需的资金呢?印钞啊。由央行对政策性银行提供抵押补充贷款,也就是俗称的PSL,再由政策性银行对地方政府的棚改项目提供专项资金支持。截至2018年初,抵押补充贷款余额已经高达2.76万亿,这是一个让人胆寒的数字!想想看,2018年度中央加地方财政赤字安排总共才多少?嗯,才2.38万亿。

    通过以上分析可知,未来三年是三四五线城市去库存的收尾期,叠加棚改高潮期,再叠加房地产税出台期。一句话,是房地产行业从暴利回归正常的回光返照期。§ⅶ 2018基本面

    具体看房价呢,想要达到三四五线城市高价去库存之目的,高层已经提前通过限售冰冻了一二线热点城市的房价,从而将一二线无利可图的炒房资金硬生生逼入了三四五线去库存阵地,去拉高房价,去为地方政府、银行和红顶房产商解套。

    写到这里,记起了前几天小朋友圈里两位读者的疑惑。一位来自青岛,说2017年房价稳步上涨;另一位来自大连,说2017年房价疯涨。都想不通为什么?

    青岛稳涨缘于经济实力和宜居环境,之所以没有疯涨,是因为青岛积极跟进了3.17后的调控新政;而深受东北财政危机祸及的大连,压根儿就没打算响应国家对一二线热点城市的『五限』调控,从而沦为了价值投资洼地。这两个明星城市有一个共性是相通的,那就是本地人收入根本不能匹配高房价,墙内开花墙外红。

    青岛和大连可以看作是两面活生生的镜子。从青岛往上看,清一色一二线热点城市,房价被上面生生摁住,只为不使房价泡沫被吹大破裂;而从大连往下看呢,全是十三不靠的三四五线城市,2018年随着炒房资金持续涌入,再辅以去库存的PSL货币化安置,充沛沛的规模资金哺育下,三四五线的楼市想不涨都难。

    2018年的资本市场,将是各路力量充分接触、渗透、厮杀的战场。从国外大环境来看,境外资本收紧带来的压力尚不足以催生瓜熟蒂落;而内国内小气候呢,房地产税的狰狞面孔还模模糊糊。因此,基本上将延续一二线原地踏步、三四线上涨的格局,但不排除四五线小城火山喷发后开始崩塌冷却,这是终局和宿命。

    §ⅷ 购房须知

    一二线有钱人咱不讨论,亏死的骆驼也比马大。重点来看三四五线的升斗小民。

    笔者一直推崇一个观点,真正的刚需,一旦具备经济实力,不必犹豫直接出手即可。即使今天买房明天降价,那又算得了什么呢?老子一晚上的体验足矣!拿命搏钱的终极目的,不就是让妻儿双亲可以吃饱住好么?钱花光了再想法子赚呗。

    但对于别的不会、一门心思通过炒房谋生的投机客来说,想借三四线棚改赚一把再撤,不是不可以,但那是在刀尖上舞蹈,一旦时机拿捏不准,你的未来接盘客户预期反转了,那可就是滑铁卢时刻。泰山压顶的房产税下,房子注定会砸手里。

    仔细观察,从2017年3.17新政以后至2018年前两个月这一年来,一二线房价同比涨幅已经开始回落,而一二线的今天就是三四五线的明天,这个不需要怀疑。

    理由?首先是信贷支持。金融去杠杆、防风险的大前提下,连政府财政赤字都在应声缩减,更遑论银监会郭主席已经在密集发声去居民杠杆。受金融政策影响,居民首套房按揭贷款、居民消费贷款越收越紧的大趋势已经不可违逆。2017年末,居民按揭贷款平均利率已经升至5.3%,比2016年中的4.5%足足提升了0.8个百分点,这对于炒房客来说,实在算不上什么好消息。

    其次,还是在去杠杆的时代背景板下,地方政府的任性融资越来越受到制约。受此影响,支撑棚改货币化补偿的能力在下降。举例说明,2018年山东省开始提出棚改实施实物安置,这是一个不容忽视的讯号!即使放眼全国,山东位列GDP三甲,经济还是秒杀很多省份吧?棚改实施实物安置,清晰意味着其对房价的拉动作用正在下降。而失去了资本支撑的所谓『资产』,在投资者眼中就是垃圾。

    最后一点,和一二线热点线城市人口持续净流入、不担心刚需不足迥然相异,在没有外来人口流入的情况下,三四五线城市的刚需实在是有限,这意味着随着房地产税预期升温,投资、投机客的抛盘风险将逐步释放,觉醒晚的将付出代价。

    归根结底,一切都是在抢时间。2018年底前交房的楼盘是底线,2019年的房子风险极大,2020年前必须全身而退。因为2019年,有些急不可耐的城市,房地产税极有可能要提前开征。可以预期,2020年后,很多毫无特色的三四五线城市,将开始面临供给居高不下、但接盘者寥寥的窘境。人走茶凉寒刺骨,曲终人散夜未央。

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    预告下,2018年将是风云变色的一年,而今年的两会可谓是前瞻讯号满满,随着会期结束,今后将不定期推出两会政策解读。小朋友圈天天更新,公众号呢,综合性分析更多一些。另外,笔者需要对很多『小朋友圈外』单独咨询的朋友们说声抱歉,如果答案现成尽量第一时间回答,但如果需要查阅资料分析,可能要无限期押后了。人的精力总是有限的,没有办法的事情,这一点尚请见谅。

    转载请注明出处:公众号 阿甘看天下

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    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/3/13 17:16:17    跟帖回复:
       沙发
    楼下补充
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/3/13 17:29:45    跟帖回复:
       第 3
        归根结底,一切都是在抢时间。2018年底前交房的楼盘是底线,2019年的房子风险极大,2020年前必须全身而退。因为2019年,有些急不可耐的城市,房地产税极有可能要提前开征。可以预期,2020年后,很多毫无特色的三四五线城市,将开始面临供给居高不下、但接盘者寥寥的窘境。人走茶凉寒刺骨,曲终人散夜未央。
    回帖人:
    zjguyu  
    | 只看此人 | 不看此人 | 2018/3/13 17:43:32    android
       第 4
    刚需要不要买房?
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/3/13 19:40:52    跟帖回复:
       第 5

    回帖人:  | 只看此人 | 不看此人 | 2018/3/13 20:24:50    引用回复:
    6
    转至第4楼第 4 楼 zjguyu 2018/3/13 17:43:32  的原帖: 刚需要不要买房?有钱,该买就买
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/3/13 20:31:42    跟帖回复:
    7
    曲终人散。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/3/13 21:16:48    iPhone客户端
    8
    刚需影响不大吧
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/3/13 22:16:11    iPhone客户端
    9
    2714994172
    回帖人:
    陈伤  
    | 只看此人 | 不看此人 | 2018/3/13 22:17:56    iPhone客户端
    10
    先忽悠你买车,然后公布限单双号;先忽悠你缴养老,然后公布推迟退休;先忽悠你买房,然后公布要缴房产税;先忽悠你二胎,然后.....
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/3/13 22:52:30    android
    11
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/3/13 23:34:03    android
    12
    该来的总会来
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/3/14 0:50:25    android
    13
    了解一下
    回帖人:
    1860zx  
    | 只看此人 | 不看此人 | 2018/3/14 1:15:00    跟帖回复:
    14
    这个预测和我差不多,但没看到更大的风险,
    民国1930年发生的股市房地产引发的经济和社会危机,几乎是重演,从此民国一蹶不振,直奔深渊而去。
    现在也没人看到这个风险。
    回帖人:
    1860zx  
    | 只看此人 | 不看此人 | 2018/3/14 1:27:50    跟帖回复:
    15
    减轻风险的唯一办法就是让RMB的对外汇率迅速贬值。不能对内贬值,对外升值,这是最危险的,
    日本这么良性的金融体制都在广场协议下,萎靡了很多年。中国内忧外患的,稍稍压上一根稻草就是崩溃。
    31493 次点击,38 个回复  1 2 3
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