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动静聚散
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[转帖]博鳌房价超2万 这场讨论帮你彻底了解楼市
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动静聚散 于 2018/4/15 6:52:00 发布在 凯迪社区 > 猫眼看人
    (原标题:博鳌所在区域房价超2万 这场讨论帮你彻底了解楼市)

    据住建部统计,2016年中国人均居住建筑面积已经达到了40.8平方米。但与此同时,一线城市的房价却一路飙升,让许多追梦的年轻人“望房兴叹”。中共“十九大”明确了“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,并提到租购并举。与过往调控政策相比,这一次,究竟有何不同?这一次,房地产市场是否会发生重大变化?这一次,是不是意味着房价真的要降了?

    4月11日下午,博鳌亚洲论坛2018年年会举行“楼市:这次真的不一样”分论坛,邀请来自各界的房地产研究者、从业者、曾经的政策制定者,共同探讨“房子是用来住的,不是用来炒的”这一定位背后的具体含义。

    这一次有重大变化改变才刚刚开始

    “十九大”报告强调,房子是用来住的,不是用来炒的。这一定位不仅反映了老百姓的心声,更反映了政府的房地产发展思路出现了重大转折——楼市不能仅仅靠市场。

    住房和城乡建设部原副部长仇保兴,是历年博鳌亚洲论坛年会最受代表和媒体关注的嘉宾。在此次分论坛上,他详细、谨慎地解读了这一定位背后的具体含义。他认为,这一次,真的不一样了。

    仇保兴表示,“不一样”主要基于三点现实:一是整体形势不一样了——目前中国城镇化率已接近60%,不再是十年前那个无论盖多少房子都能卖掉的年代,“宏观上讲,中国已经不缺房了”;二是政府思想不一样了——从40年前人均7平米到开放市场,让市场各个主体来参与楼市建设,到如今房地产已经让社会的不公平显现出来,低收入阶层的住房问题已无法由市场来解决,政府与市场两只手都要在楼市发展中发挥作用,尤其是政府的作用将会越来越大。三是金融环境不一样了。过去的低杠杆率不复存在,房地产的泡沫是唯一可以触发金融风险的重要因素。“房地产不弄好,金融危机就要来。”美国便是前车之鉴。因此,这一次的调控政策,与以往有着很大的区别。

    如是金融研究院院长、首席经济学家管清友亦认为,新一届中央政府对房地产行业的重视程度超出以往,决心也非常大。“这次调控政策力度大、周期长,和以往经历的政策周期不太一样。与此同时,政策对于地产市场的影响很大,会直接影响房地产企业的融资。”

    “我认为,住宅市场接下来会有巨大的改变,政策会对房地产行业造成很大影响。”香港瑞安集团主席罗康瑞如是说。“我来自香港,深知高房价带来的危害,现在的香港年轻人基本上买不起房子。”因此他认为,建立好长效机制,不要让市场死掉,值得大家研究与探讨。不过他也认为,很多省市还没有想好如何推动新的调控政策。“楼市的改变才刚刚开始。”

    政府之手将越来越硬越来越聪明

    作为国民经济的支柱性产业,房地产行业对周边产业、拉动就业带来的积极影响是巨大的。那么,政府大力推动对楼市的管控,会让房地产行业的支柱地位动摇吗?该如何看待政府与市场的关系?

    仇保兴指出,房地产至今为止能够带动70多个行业发展,这是谁都无法改变的事实。无论是财政收入还是投资,房地产都扮演着无可取代的地位。但同时,他强调,当前的调控是指用长效机制去弥补市场的缺陷,“市场不能解决社会公平问题,不能解决风险平稳过渡的问题,也不会解决低收入阶层的问题。”未来的房地产市场,是聪明的政府与市场的手段充分结合。

    罗康瑞亦认为,房地产还将是一个重要的产业,因为这是扩大内需最好的渠道。但他也坚信,政府的作用必不可少。政府决定了怎样支持低收入群体,让他们的生活有所保障,房子住得有尊严。

    至于政府具体将如何调控房地产市场,仇保兴表示,“长效机制”包括以下一些内容:

    一是房屋供应渠道变多,政府激励一部分市场主体专门做低收入阶层的房子,激励模式有多种,也可以借鉴欧美的合作建房等模式。

    二是调控的手段变多,从中央集中调控到区域分散调控,从行政命令调控到利用税收、信贷等工具调控。“空置税、消费税都会陆续出台。”

    三是不同区域的调控目标不一样。对于一线城市,政府政策目标是解决炒房问题,控制金融风险,解决房价无限制上涨和低收入阶层买不到房子的问题。对于三四线城市,则是增加公共产品投入,改善城市建设,通过发展医疗、教育、交通等来发展当地的房地产市场。

    仇保兴举例说,上海有若干个镇房价很低,居民不愿意疏散过去,政府便在这些地方建设了26家甲级医院的分院及重点学校的分校,当地的房地产价格立刻上涨。随后,上海市政府正式提出在今后五年主城人口减少,这样周边地区或三四线城市就带动起来了。

    仇保兴说,不同层级的政府在楼市调控中将发布会不同的作用。对于解决低收入者住房问题的保障房的供给,由中央政府出政策,地方政府具体操作,并动员市场各类主体积极参与。房地产调控工具也将由中央下放到地方,以后基层政府所用工具就不止户口这一项了。与此同时,中央也会对地方政府的调控成绩进行考核。

    罗康瑞则专门谈到,与国外市场相比,中国存在一个特殊现象,便是住房空置率很高。“大家都相信买房子一定能赚钱,这导致投资之后很多房子租不出去。”他认为,这些问题都需要依靠政府手段来调整和解决。

    对于这个问题,伟业我爱我家集团董事长谢勇表示,房地产中介机构可以利用市场手段,把人们的第二套房、第三套房有效配给暂时买不起房的人,利用长期租约维护双方利益。目前,这种长租服务只占租赁市场的4%,提升空间还很大。

    未来房价预测:话不多说你懂便好

    主持人在讨论中笑称,博鳌所在区域的房价已过两万,现在已经没有一万的房子了。话一出口,立刻激起现场一阵会意的笑声。分论坛快结束时,讨论便进入了这个老百姓最关心的议题——房价究竟涨还是跌?房子究竟能不能买?

    “趁着买不起的时候,赶紧多买两套。”管清友以这句稍显拗口的表述,为现场关心房价的听众提出建议。他认为,中国不会出现日本曾经出现过的泡沫破灭的问题,也不会像香港那样走上两极分化严重的道路。

    管清友认为,房地产市场的区域分化越来越严重,一线、二线、三线这类传统的划分方式不再适用。其他与会嘉宾也以轻松的语气简单点评:粤港澳、长三角等地区房价都会平稳上升,京津冀地区则分化严重。

    至于“加杠杆买房”,有嘉宾认可这种投资方式,仇保兴则提出警告,加杠杆购房的风险非常大,一旦房地产波动,这些购房者很有可能会倾家荡产。美国2008年的历史教训非常深刻,它会造成整个金融的不稳定,而金融不稳定正是杠杆率决定的。

    ChrisMARLIN对上述观点十分赞同。他总结道,什么东西都需要平衡,比如杠杆,一旦失去平衡,总有一天要还债,因此,我们需要注意界限。

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    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/4/15 7:03:11    跟帖回复:
       沙发
    弓虽
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/4/16 8:16:24    跟帖回复:
       第 3
    房地产能带动多少多少行业,这是一个伪命题!
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/4/16 8:16:39    跟帖回复:
       第 4
    房地产能带动多少多少行业,这是一个伪命题!
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/4/16 9:16:59    跟帖回复:
       第 5
        粤港澳、长三角等地区房价都会平稳上升,京津冀地区则分化严重。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/4/16 10:18:27    跟帖回复:
    6
        房价问题已经解决不了了。在私有制的情况下,房价越高,经济越发达。有钱人,房价高房价低对他们影响不大,他们的财富并没减少,只不过是把流动资金变为固定资产。但穷人就不是这样了,首付付过后他们已负债累累,每个月要给银行还本金与利息,几十年让他们喘不过气来。等你还请房贷,你也老了。这时你发现,自己要比富人要多付了几百万,甚至多付上千万的购房款。这就是房奴的命运。
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