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慕容龙城
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[转帖]还想期望海南楼市大涨的土豪们,醒醒吧!
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慕容龙城 于 2018/4/16 17:35:14 发布在 凯迪社区 > 海南会馆
    一直关注我文章的朋友,可能有点困惑,为什么一下看多海南楼市,一下又看空海南楼市。究竟是什么原因在改变我的想法呢?

    楼市上涨,表面上看是供求关系的影响。多数人看多楼市,楼市自然会涨。中国楼市上涨很奇葩,还有很多其它关键因素,比如,货币超发以及利率降低(提高市场资金流动性),土地拍卖(放大土地价值),刚需市场,投资驱动等。

    房价上涨最直接的结果,导致人们贫富分化。财富价值完全被取决于你是否买房和没有买房简单逻辑,而不是你的知识和能力,这一简单模式刺激,又进一步推动房价的上涨预期。如此,恶性循环,看涨楼市的人越来越多,楼市泡沫不断放大。

    楼市价值被无限放大,不但严重影响了人们的经济判断和生活质量;而且,也挤压了实体经济的发展空间。

    在中国经济GDP和M2都处于下行轨道,而我国的金融周期正处于历史最高位,不断接近顶部区域,金融泡沫风险越来越大。未来,为了应对金融风险,去金融杠杆,采用货币紧缩政策,比如加息等,都会影响房价的走势。

    M2增长下降,主要就是反映了去杠杆和金融监管逐步加强。进入房地产市场的资金大减,M2也会跟随受到下降的影响。根据目前的金融数据显示,稳健中性货币政策的实施已经取得了阶段性成效:货币供应量明显下降(2017年5、6月份M2增速分别为9.6%、9.4%),金融机构的流动性明显收紧。

    “明年,广义货币供应,或说M2的增长,可能会继续维持在个位数,接近今年的实际增速。”社科院经济学部主任李扬对中国日报称。

    这也表明,房地产经济可能会持续走弱。未来房地产经济基本确立稳中微降的格局,投资房地产的红利以及成为历史。

    从下图可以看出,随着2017年全国房地产开发投资怎增速逐步回落,投资房地产市场降温明显。

    在看看几位经济专家怎么看中国的经济的:

    彭文生认为,当前中国正处在金融周期接近顶部、风险最高的位置。中国的金融周期拐点正在发生。

    

    他表示,中国发生如美国那样崩塌式的金融危机的概率较小,但金融和房地产过度扩张,造成经济结构扭曲、挤压实体经济。  

    结构性问题的重要体现之一是杠杆率。

    从行业来看,过去十年,房地产行业杠杆率上升的幅度远超其他实体行业。这不仅是金融风险问题,也是结构性经济扭曲的印证,房地产行业的高杠杆率意味着其占用了过多资源。

    就2018年中国宏观政策组合来讲,彭文生认为,大概率将呈现“紧信用、稳货币、宽财政”的组合。

    李迅雷:中国处于金融周期和经济周期双下行阶段

    李稻葵表示,未来一段时间,他坚信货币政策总体上讲是从紧的,要通过相对比较紧的货币政策逐步地解决金融资产流动性太强的问题。

    一、全国楼市调控的目的

    2017年,全国大范围的楼市调控政策,看起来是为了遏制投机炒房,其实,真实的原因是为了防止楼市持续火热以致不可控,出现金融系统性泡沫,引起楼市崩盘的后果。

    不得不提,2015那年去库存的运动。

    2014年,楼市经过一轮热炒,全国房价已近处于高位。再加上,经济下滑,房地产大面积库存。房地产库存加大严重危害中国经济,特别是发展商因为回笼资金慢,资金风险扩大,慢慢影响其信贷支付能力。相关连的银行、地方政府财政也接连着受牵连。

    2015年12月的中央经济工作会议,进一步部署:在经济领域打五场歼灭战,其中包括房地产去库存。

    这在中国房地产历史上,可谓非常罕见。于是,全社会的眼光,聚焦于房地产。可知当时房地产市场有多萧条,对我国的经济危害有多严重。

    那个时候,我同事想卖深圳的房子回湖南发展,我就和朋友讨论,认定一线城市短期内房价大涨。全国楼市全面去库存,必然需要几个有影响力,有号召力的龙头城市做领头羊,以点带面,激活楼市热情。通过涨价的模式达到去库存的方式。

    一年以后,他的房子从4万一平,涨到6.5万一平。在2007年初高价卖了深圳的房子。

    一发不可牵,牵之动全身。

    资金大量流入房地产,只能带动房价过快上涨,进一步推高了实体经济发展的成本。而且极易引发系统性风险,对宏观经济产生诸多负面影响。

    中国人民银行研究局局长徐忠最近撰文表示,我国房价上涨过快,一些城市房价远超合理水平,对消费和投资产生净挤出效应,导致全要素生产率下降,拉大收入差距,客观上也推动了经济中杠杆率的上升,严重威胁着宏观经济的平稳健康发展。改变资金流向方向,让资金流入实体经济,严禁资金流入房地产。

    2016年12月19日,据经济之声《央广财经评论》报道“‘房子是用来住的,不是用来炒的’,这是刚刚召开的中央经济工作会议上提出的“促进房地产市场平稳健康发展”的定位,既要抑制房地产泡沫,又要防止房地产行业出现大起大落。

    这是去年年终楼市令人振聋发聩的声音,也为2017-2018年楼市定下基调。

    二、全国楼市随着调控的加大,逐渐进入稳定向下的格局

    2016~2017年全国楼市的大爆发,导致房地产泡沫更加严重,金融风险急剧加大。

    为了防止走日本、美国老路,中国急需控制金融风险,浇灭楼市的亢奋是必然的选择。加强楼市调控力度,加大去杠杆,降低经济硬着陆的风险。

    合理引导货币资金流向,不仅有助于改善货币政策成效,也是事关我国产业结构转型升级和促进金融“脱虚向实”。

    最近一线主要城市,随着楼市调控的升温,新房成交量持续萎靡。

    

    北京楼市成交量统计

    

    上海楼市成交量统计

    

    南京楼市成交量统计

    

    广州楼市成交量统计

    易居副院长杨红旭认为,成交量,是市场行情的生命线。量能降到某种程度,价格是保不住的。

    随着金融强力去杠杆,叠加各地调控新政的相继出台,再加上信贷和银根缩紧,楼市恐将继续降温,房价难以显著上涨。

    杨红旭认为,跟随美国加息的进程,虽然中国官方利率没变化,但常备借贷便利利率,其实质也就是暗自加息。

    看过我以前的文章都知道,房价与利率呈正相关性。

    加息,会导致楼市下跌风险;降息会让楼市持续上涨。

    全国楼市下跌已近慢慢形成。只涨不跌的历史神话将改变。

    还想靠投资房地产致富的美梦即将破灭。

    房子慢慢回归居住功能。

    三、海南楼市上涨的动力消失

    海南楼市上涨预期既有外部原因,躲雾霾、养老圣地;也有内部原因,价格低洼。当然最重要的是国际旅游岛的事件驱动。

    

    经过一轮持续不断的楼市上涨,价格处于历史高位,接盘能力越来越弱。特别是,三亚、陵水房价已经处于一线城市价格。三亚湾基本50000-60000一平;亚龙湾55000-65000一平。

    单靠旅游市场经济支撑,三亚、陵水房价已经透支未来很多年。目前其价格应该是中国房地产泡沫最严重的区域。

    在全国楼市调控政策的影响下,全国楼市低迷的影响下,海南楼市滞涨明显。按照正常经济规律,基本会随着北京楼市的下跌,出现补跌行情。

    虽然自贸港的利好的政策出台,会刺激海南经济。最理想的结果就是拖住海南楼市下跌风险,但大涨的条件事过境迁。

    从房地产市场反应也可以看出,自贸港的出台后,海南楼市静悄悄,基本没有刺激楼市的上涨。

    未来几年,海南楼市横盘的是大概率事件。

    当然所有事情不能一概而论,海南价格洼地还有没有有呢?

    相比较海口均价才20000一平左右,海口房价还有上涨的空间。看好的原因究竟是什么呢?

    仔细看看发展自贸港的核心内容。

    科教方面:支持海南大学创建世界一流大学;鼓励国内外知名高校和研究机构在海南设立分支机构等等。这些机构,当然首先海口。

    创业方面:因为海南拥有比较完善的文化、教育、医疗、交通、商业配套设施,创业当然首选海口。

    其他,信息产业和现代服务业也会和省会城市密切相关。

    以后的海南不再是独靠旅游经济,而是多种经济协调发展。

    在目前阶段,这就是我看空,三亚、陵水楼市,比较看多海口楼市的原因。三亚、陵水楼市什么时候看多呢?当然是开花结果那个时候,自贸港真正实现的时候。

    四、海南发展商该审时度势

    2018年3月31日,我国有史以来,最严厉的海南楼市调控政策出台。主要是减少经济对房地产的依赖,防范楼市炒作行为,稳步推进中国特色自由贸易港建设。

    

    未来,海南将建成全面深化改革开放试验区、国家生态文明试验区、国际旅游消费中心、国家重大战略服务保障区。

    建议那些想依靠自贸港概念想涨价的发展商一定要清醒认识到,zf的决心和发展方向。涨价势必出台更加严厉的调控政策。

    看看雄安新区的调控政策,提出非本地户籍人士限购1套住房,且设置了社保缴纳条件和较高的首付比例。雄安新区房产交易基本冻结。

    还有更加厉害的招数:共有产权

    

    共有产权把刚需和投资给分开,把刚需到划到一个新平台去,那么你想想,随着共有产权的不断推出,刚需客越来越少,剩下的都是炒家。

    海南新政还是给发展商留了一个口子,但是千万不能越过红线。海南发展商应审时度势,借助利好,慢慢去库存,比较实际。不然,乱涨价,等着只是更严厉的调控政策。偷鸡不着蚀把米。

    今年1月,海南省长沈晓明在作政府工作报告时表示,未来5年海南将以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖,决不让海南变成房地产加工厂。两会期间,在海南省代表团全体会议上,海南省委书记刘赐贵也提出,海南不能再这样无序地发展房地产。

    楼上上涨的周期基本已经完全结束,好好想想,怎么在实体经济环境里多动脑筋,转变投资理念,寻求新的发展空间。

    坐拥万亿资产的恒大地方,也开始布局高科技领域。

    4月9日,恒大计划未来10年投资1000亿元,与中科院打造三大科研基地,布局生命科学、航空航天、集成电路、量子科技、新能源、人工智能、机器人、现代科技农业等重点领域。许家印在现场表示,布局高科技产业,是恒大打造百年老店的重大战略决策。
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    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/4/16 17:55:03    跟帖回复:
       沙发
        严惩“杭州腐败官员的败类”《法律意见书》

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       第 3
    楼主,醒醒吧!!

    房产价格 半年一调(备案管理),这个备案 不光涨价受限,降价也要受限!!!

    不是说 不涨了!!!

    各地找人才落户口,有了户口 买房还受限吗???

    这一波操作 还没看懂???
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/4/17 14:22:41    跟帖回复:
       第 4
    都说发展需要商机,国际大环境、国内小环境海南具备吗?
    回帖人:  | 只看此人 | 不看此人 | 2018/4/17 14:29:49    跟帖回复:
       第 5
    海南所有的房子都抢光了!
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/4/17 14:37:44    跟帖回复:
    6
    让他们去吧, 反正海南的贵, 咱在广西桂林、北海买房呢!
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