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鸟蛋一样的东西
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[转帖]房价已见顶!炒房将是危险的博傻游戏
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鸟蛋一样的东西 于 2018/5/10 18:13:35 发布在 凯迪社区 > 猫眼看人
    

    房地产涨跌一直是大家最关心的话题。对此,任志强和樊纲都表示,如果你现在经济实力能够付得起首付的话,现在正是炒底好时机,买房得赶早。但是,马云、王思聪却坚信,房地产是有周期性的,未来八年之后房价如葱价,年轻人不要把未来葬送在高房价上。

    目前情况是,各地房地产涨声一片,无论是居民杠杆率,还是房企的负债率都创下历史新高,甚至于炒房者对房贷利率上涨也无动于衷,但这恰好显示出中国房地产最后疯狂时刻的到来。我个人认为,从趋势角度上来看,中国的房地产已经见顶了。

    原因一:人口红利消失,炒房难以长久

    决定未来房价高低的关键因素是购房人口的数量。但统计局数据显示,2013年中国的结婚对数是1300万对,到了2020年中国的结婚对数将降低到800万对,从1300万降到800万对。中国婚育人口快速减少主要是长期执行计划生育政策的结果。这意味着,未来刚性购房人口将呈现下滑趋势。

    更要命的是,我国人口生育率低得可怜。亚洲各国平均生育率是1.22%,我们现在独生子女生育制度生育率是1.04%。即使放开二胎甚至三胎,也只能跟亚洲一些国家持平也就是1.22%。1.22%意味着我们的生育率上升的是17个百分点。如果我们把这个数字算成未来十年中国每年的出生人口,大概是950万到960万。

    也就是说,在80年代至90年代初,每年有1500到1600万新生儿出生,而现在即使放开生育限制政策,新生儿人数也只有960万人左右。从1600万下落到960万,这就是人口出生率的下降。

    而房子是用来居住的,人少了,结婚的人少了,出生的孩子少了,对住的需求支撑就没有那么强了。所以,我们不能拿今天80后、90后对住房刚性需求,来测算几年后购房热度还会一直继续。

    当然,对于一些人口专家来说,中国人口的红利并不仅限于出生率和适婚人数,而是城镇化进程的推动,因为中国城镇化发展大量农村人口变成市民,这样对购房又会产生刚需。

    

    资料显示,近二十年来,中国城镇化率从31%提高到57%,这相差的26个点从农村转移到城市,从小城市转移到大城市,就会有强大的购房需求啊!

    但是我们认为城镇化率就是让农民进入到附近的中小城市,而且未来中小城市的户籍制度也会全面放开,但是一二线城市是控制人口过快增长的,一线城市每年新增户籍人口能有20至30万就很不错了,所以,中国的城镇化率对于中小城市的购房需求会起到一定积极作用,城镇化影响不了未来大城市的房价。

    原因二:接盘侠购买力锐减,工资增速下降

    如果房地产调控真能实行“住房不炒”目标,那么各大中城市的投机性炒作将被驱逐,剩下房价多少,将由当地市民的购买力来决定。过去十多年里,房价涨了近十倍,而市民的收入涨幅也仅是在5-6倍左右。尽管如此,中国经济的高速增长,使得居民购买力与过去相比有了显著的提高。

    10多年前,我进企业上班,拿的第一个月的工资是1200元,而现在工薪阶层的收入普遍在6000-8000元之间。但问题是,中国经济目前增速已经放缓,且有稳中向下的趋势。

    这意味着,中国居民收入的高增长时代已经终结,且各行业竞争激烈,各家企业生存艰难。未来收入涨幅肯定不会像过去那么快。所以,未来房价不仅不会上涨,而且还会跌到当地居民所能承受的合理范围之内。

    

    原因三:炒房本质是击鼓传花,终有鼓尽声熄

    众所周知,A股是有周期性的,多数是涨一年,跌二年,而房地产也是有周期性的,只不过周期性更长一些,并不像一些多头所说的,中国特色的房价是只涨不跌。

    那么,我们怎么看中国房地产的周期性的呢?首先,货币政策对房价的影响,中国货币政策有周期性,房价波动当然也有周期性。目前国内房贷利率大幅上涨,未来还有上升空间,这意味着,中国的房地产要降温了。

    再者,居民房贷的杠杆程度。居民家庭债务占GDP的比重由33%升至49%。这意味着,中国居民加杠杆已到了极限。尤其是近几年,我国居民杠杆率上升过快,上涨幅度超过了西方发达国家几十年的速度,已经非常接近美国金融危机时的情况。

    最后,由于房企疯狂拿地加杠杆,截至今年三月底,房企上市公司整体负债率却呈上涨趋势,达到79.42%,房地产业的资产负债率远超60%警戒线,已达到2005年以来最高点。上市房企平均负债近80%,这意味着房企再加大幅加杠杆的空间已经不大。

    居民和房企的负债率整体上升,双双创下历史纪录,这都表明未来消费和投资的空间越来越有限。很难想象,房贷政策整体收紧,利率在不断上调,居民和房企的负债率达到历史新高后,未来房价还能上涨,恐怕只有深度向下调整了。

    原因四:没有房价上涨预期,刚需不存在

    

    把买房这件事都说是刚需,还真有些牵强,我要有地方住,其实住在哪儿不是住?你觉得住在出租房的人不是住吗?为什么要有自己的房子,说白了就是对未来房价继续上涨的预期,生怕现在不买房,以后更买不起了,所以本来不想买房的人纷纷涌进入了房地产市场,激起了强劲的房地产需求。

    所以刚需的后面就是对住房价格的预期,因为你看到过去十年房价一直在疯涨,你一年不买,一年比一年更高,但是如果未来十年房价在跌,你还会有这样的预期吗?

    所以一旦没有涨价的预期,那些曾经的刚需至少有三分之一会分崩瓦解的。如果有这样的预期的话那些所谓的刚需群体就会选择租房居住,然后等着房价跌,这是必然的结果。

    尽管房地产高烧不退,似乎没有任何外力来改变它,但是中国的房价已经走到了最后关头。未来几年,由于人口红利的消失、收入增速的放缓、去杠杆速度加快,以及房价上涨预期的改变都会影响房地产走势。而现在炒房将是最危险的博傻游戏,谨防做最后的接盘侠。

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    回复 | 引用 | 举报
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/5/10 18:25:07    跟帖回复:
       沙发
    得意时,朋友们认识了你;落难时,你重新认识了朋友。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/5/10 18:37:14    android
       第 3
    房子见顶这句话,听的耳朵都磨出茧子了。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/5/11 8:23:22    跟帖回复:
       第 4
    老大要创新,要请客,都会投入,
    这些,对地产商来说都是题材,
    有题材就能炒!
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/5/11 8:31:45    跟帖回复:
       第 5
        顶起来
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/5/11 8:34:39    跟帖回复:
    6
    20多年前日本房地产泡沫破裂并不是日本政府主动刺破的,而是愤怒的刚需砸破的,当时有一些人意识到银行把他们的存款次级贷给炒房客后再抬高房价来整他们,就组织了几百号人约定一天去银行取款,骨牌效应导致了东京各银行大规模挤提,房地产一下子就崩了,退潮后裸浴的人不是到了青木原长眠就是睡大街了,而刚需们也有了他们的房子。日本政府为了稳定金融市场刻意隐瞒了这一事实。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/5/11 8:35:32    跟帖回复:
    7
    房价泡沫、房价见顶、抑制房价这类话,老夫从十年前一直听到现在,而且还会每年继续听下去,直到某D垮台。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/5/11 10:44:39    跟帖回复:
    8
    ,看看
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