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鸟蛋一样的东西
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[转帖]未来3折就能买到房,产权分割是降价的终极武器吗?
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鸟蛋一样的东西 于 2018/6/12 11:04:40 发布在 凯迪社区 > 猫眼看人
    

    作者:樱桃

    1

    这几天有个截图在微博上流传盛广,有些敏感我就不贴上来了,大意是;

    国家要彻底放弃房地产作为经济支柱的功能了,国税和地税合并也是在想法优化地方经济结构。

    目前一线城市的房子流动性已经锁定,二线城市等他们再圈一波后也快接近尾声,最后国家祭出终极武器——产权分割制。

    什么意思,就是类似北京的房子,10万一平米,很多人已经买不起了,那国家让你花2万一平米买20%的产权,同样有70年产权,房子也可以用来装修,出租,使用权都在你手里,但是要卖房子的话,就要补齐剩下的8万(即80%的产权)才能卖。

    总之,房子的金融属性消失,真正变成刚需,所以低收入人群也可以买房了,而原有房价又不会崩盘,不得不佩服政府的调控措施,在国际上找不到先例,独创中国特色,改写房产历史。

    对于这段话的真实性,我部分认可,但部分仍持保留意见。

    认可的地方,比如国税和地税合并已在实行当中,这是考虑到税收在实行过程中,分开收税的复杂性,合并也可以提高效率,而且也是考虑到地方财政的现实困难,重新给地方增加税收来源。

    产权分割制,让大家3折,5折买房,占有50%以上的产权,确实是让部分中低收入人群可以先上车,在一线城市里拥有自己的家,给了大家希望,安居房,10年,15年后向政府交纳部分增值收益,拥有完整产权,实际上都是属于产权的分期购买,你现在买不起,不要紧,先买50%的产权,等你哪天有钱了,再跟政府买下100%的产权,深圳可以买政府的产权,但北京不行。

    这个对商品房市场有多大的影响呢?我原本想去买商品房的,现在北京有3折的共有产权房,深圳有6折的人才房,有5折的安居房可以选择了,那我就不用去买5万的商品房了。

    那剩下的商品房是不是就没人买了?卖不出去了,是不是就要降价到6折、5折才有人买呢?按市场逻辑确实是这样。

    但是,未来五年期间,如果有100万个家庭去申请25万套共有产权房,未来18年间,有100万个家庭去申请30万套人才房,100万个家庭去申请30万套安居房,申请不到的人怎么办?他们当然想按照同样的6折、5折去买商品房,可能吗?

    那商品房降到多少,这些没有买到共有产权房,没有买到人才房,安居房的人,才会被迫赶到市场上去买商品房,那就要看开发商愿不愿意降价卖了。当然,北京情况特殊,因为全部是限价商品房。

    而一线城市,主要还是靠二手房市场,二手房业主急不急着降价,循环的逻辑,就是买家少了,我如果急于卖那肯定得让利低于市场价,中低端需求都分流到保障房市场去了,买的少了,自然得降价,所以北京市场,有粉丝问我,今年楼市是反弹还是反转?我认为只是小幅反弹,不用担心房价会大涨,北京楼市调控这么狠,未来都是限价房,市场肯定还是以平稳为主,具体的我会在后面的北京楼市调研报告里详细分析。

    但产权分割是不是全国楼市的终极武器呢?恐怕没有大家想象的那么大威力!为什么?因为占整个蛋糕的比重并不大。而有条件推出产权分割制的城市,也只有一线和部分二线城市。

    北京的共有产权房,5年150万套住房供给量中,只有25万套是共有产权房,占比不到20%。推出产权分割制,仅限于内部流转,可以去除房子的金融属性,使房子无法再投资,可以分流刚需,也有利于稳定市场,但要说是什么调控的终极武器,指望他成为房价大跌的杀器,就有些危言耸听了,后面还有房产税没说话呢。

    一线城市经济发达,财政充实,可以不靠房地产吃饭了,有条件开始第二次房改,把保障房放在更重要的位置,但二线城市依然高度依赖土地财政,特别是像杭州、南京、武汉、合肥、重庆这些二线城市,即使推行产权分割,我估计也只是象征性的跟随,占整个住房体系的比例不会很大,否则地方政府吃什么呀。

    努力降低对房地产的依赖是我们国家改革的大方向没错,但要说彻底放弃房地产不作为支柱产业,就太绝对了,至少很多二三四线城市目前是没有这个底气的,也不现实。

    为什么这一轮地方调控的次数也很多了,但总感觉调控无效?还是有那么多城市楼市异常火爆呢?这跟2010、2011年由中央统一调控还不一样,这一次调控是地方政府因城施策,各地调控之后,又搞人才新政变相破限购,新房限价又导致价差套利,央行基准利率迟迟不加,市场投资资金无出路,地方调控的有些政策也有很大问题等多重原因导致。

    我今天要反驳的仅仅是最近流传的这个观点,产权分割不是调控的终极武器!并不意味着未来市场不会调整,不要搞混了!市场调不调整,不是由产权分割来决定的!每个城市的涨跌周期不同,政策不一样,所以调整周期也不同!不能一概而论。

    可以搜索关注我的微信公众号:樱桃大房子,获取我所有分析报告和投资建议;

    2

    先说北京的共有产权,去年就开创了产权分割的先河,算是1998年以来第二次房改的引领者,其实深圳还只是小弟,跟在北京后面的,只是因为深圳是改革开放的城市,所以一有什么重大改革,就引起全国瞩目,但实际上北京去年就先行一步了。

    而且北京从2017年开始出让的土地,全部是限了房价,这些限价商品房在2018年逐步上市。

    也就是说,北京卖完现在存量的商品房后,以后就没有纯粹意义的商品房了,都是带有政策调控属性的房子,因为限价房比纯粹的商品房价格要便宜10%-15%,如果限价房比市场价便宜15%以上的房子,政府强制让你转为共有产权房,反正不能再让开发商赚多少钱。

    去年9月,北京推出第一个共有产权住房项目,锦都家园,位于北京朝阳区,东五环,地铁6号线黄渠站,位置非常好,单价2.2万元/平米,共有427套房源,购房人与政府的产权比例各占50%。

    附近的二手房,最高的比如苹果派,卡夫卡公社,07年左右的小区,已经卖到了6万,这还是十年房龄了,如果是次新房,估计还不止这个价,共有产权房价格相当于按市场价打了三折。

    因为地段好,价格便宜,所以申请的人数非常多,12万人抢427套房子,70%的房源面向北京户籍,中签率只有0.3%,30%面向新北京人,中签率只有0.5%,很低很低。

    北京未来的共有产权房,个人产权份额最少占50%,按照5个百分点一个档位,最高占95%,一共10档。

    虽然只有50%的产权,但是最起码你有70年的使用权,没有人赶你走,如果以后你有钱想买商品房了,可以按市场价卖给政府,升值部分,至于70年之后怎么样,那是以后的事了。

    今年北京首个共有产权项目,天润·和丽嘉苑,位于北京市延庆新城05街区(东关地块),均价14000元/,共计620套,70%房源面向京籍家庭摇号。另外的30%面向“新北京人”家庭摇号。由于地处延庆,且价格也不便宜,因此中签率就高了很多,新北京人100%中签。

    新建150万套房子,其中商品房70万套,但都是限价商品房,保障房中,只有25万套共有产权,租赁住房5万套,还有20万套中低价位商品房,和25万套改善型商品房。共有产权房占比并不多,所以能够分到的人还是少之又少。

    而深圳的人才房和安居房占比40%,18年也只有六七十万套,总数少的可怜,这个武器只是个玩具枪而已。

    而且北京的共有产权房是完全封闭的,但深圳的人才房和安居房不是,15年后可以进入市场。在跟张大伟讨论时,他就认为这是一个很大的bug,因为只要可以上市流通,它就始终存在投资属性,就会有些人弄虚造假去申请,背离了人才房和安居房的初衷——居住需求。

    5万/平米的房子,我5折买下来,2.5万,70平米的两房,175万,首付51万,贷款120万,月供七千,关外租金都可以收四千了,以后租金还是涨的,过几年就租抵供了,15年后上市,至少涨到10万一平米,按50%的产权算,赚了350万,成本只有首付51万,后期租金比月供还有多余的,至少纯赚300万以上,有什么不好。

    合理的安排应该是跟北京学习,人才房和安居房永远封闭,只能内部流通,你如果没有能力买商品房,可以继续居住,如果你有能力换更好的房子,那么就转让给其他符合购房标准的人,而不应该直接让持有者去市场上变现。

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    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/6/12 11:16:04    跟帖回复:
       沙发
    顶一个~
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/6/12 11:29:54    跟帖回复:
       第 3
      阴毛深,
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/6/12 11:31:28    跟帖回复:
       第 4
    如果采取分期购买产权,或产权共有会导致房价下降,那么一旦房价普遍下降后,购房人先期按当时市场价购买的50%产权是否会因此吃亏?再则,房价普遍下降后,购房人投资相比前期(为下降前)购房人投入的要更少了,这种价差,对前后期购房者来说似乎不可操作,如果房地产价格一旦真正因产权分割造成下降,政府吃什么,喝什么?!所以,不可能!
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/6/12 11:31:44    跟帖回复:
       第 5
    如果采取分期购买产权,或产权共有会导致房价下降,那么一旦房价普遍下降后,购房人先期按当时市场价购买的50%产权是否会因此吃亏?再则,房价普遍下降后,购房人投资相比前期(为下降前)购房人投入的要更少了,这种价差,对前后期购房者来说似乎不可操作,如果房地产价格一旦真正因产权分割造成下降,政府吃什么,喝什么?!所以,不可能!
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/6/12 11:37:31    跟帖回复:
    6
    那不叫买房

    那叫租房

    并且房租一次性交齐70年
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/6/12 14:06:37    iPhone客户端
    7

    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/6/12 14:41:24    iPhone客户端
    8
    做梦去吧……
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/6/12 14:41:51    android
    9
    说千道万就是不降地价
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/6/12 14:48:32    跟帖回复:
    10
    幼稚!
    价是一定不会降的,因为无必要而且有副作用
    首先,价格必须是从交易中产生的,无交易就无价格,换句话说,无交易的价格是没有意义的。
    涨房价,目的是消灭钞票,价格只有一次,是你买的那一刻,你的钱就不再是钱了,而是那堆水泥。
    但如果你可以把这堆水泥卖给另一个,那本来已经消灭掉的你的钞票又满血复活了,这是不能允许的,所以一定不能让你卖,下一个买家只能找他们买,就再消灭这位买家的钞票。
    懂这原理就不需要考虑房价降不降了,还是好好地心中美滋滋地想着自己是个千万富翁(帝都的房子就不止这个价了)岁月静好地想想下一份工作在哪吧
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/6/12 15:01:52    android
    11
    两句话:无恒产者无恒心!套路越来越深!
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/6/12 15:38:42    跟帖回复:
    12
        政府---房东赤膊上阵
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/6/12 16:23:35    iPhone客户端
    13
    分割产权是玩不动的。牵扯太多,不会单纯的三折买房,产权七十年。买卖的话,补齐余款那么简单。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/6/12 16:30:29    跟帖回复:
    14
    要饭的垃圾,在做白日梦,请问共有产权房的购房税如何交。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/6/12 16:41:43    跟帖回复:
    15
    洗洗睡吧, 别做美梦了, 你觉得北京市政府有这么多财政盈余来帮老百姓买下七八成的房子产权给他们住吗?
    10336 次点击,29 个回复  1 2
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