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[转帖]地产股跌,退房声起,反炒房战打响,楼市要变天?
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理由一个 于 2018/7/9 16:37:28 发布在 凯迪社区 > 猫眼看人
    巨轮转向,通常都是从一些微小的事件开始的。

    2018年6月,北京通州楼盘,首次出现因降价而导致的业主退房事件;同时,在局部地区,“一成首付”式营销重现江湖。

    房企销售规模再创新高,而地产股却接连下跌。半年时间,房地产板块市值蒸发超万亿,部分地产股从最高点直接腰斩,跑输本就弱势的大盘。

    更耐人寻味的是,作为房地产行业的标杆性龙头,万科却宣称“去房地产化”;而在三四线大举攻城略地的碧桂园,则悄悄开启了收缩战略。

    在监管层面,反炒房战以前所未有的高态势开启。住建部联合公安部、税务总局、银保监委等七部委,针对北上广深杭等30城,展开为期半年的房地产市场治乱行动,剑指投机炒房、黑中介、违规销售以及违法房地产广告。

    ……

    山雨欲来风满楼,楼市迎来新的变局时刻?

    1、退房再现,偶然还是必然?

    6月30日,北京通州某楼盘,数十业主围住售楼处,要求退房。

    去年年底,该楼盘备案价高达3.75万元;今年新一期的销售均价则调整到2.6万元。不到一年时间,每平跌了1万元。一套100方的房子,业主还没收楼,账面损失就超过100万元。

    当然,通州退房事件有其特殊性。

    该楼盘虽然位于北京通州,但远离通州城区,而距离廊坊只有2公里,实际上与环京楼市相差无异。最近一年来,环京楼市接近腰斩,出现退房潮也在意料之中。

    虽然目前来看,通州退房事件还只是孤例。但熟悉历史的人都知道,在2008年、2011年和2014年,每逢房价下跌的关头,业主退房事件总是层出不穷。

    可以料想,如果房价出现实质性下跌,开发商以降价回笼资金,曾经在高位接盘的业主,恐怕多数都会抛弃契约精神,寻求退房或补偿的可能。

    这,显然只是开始。

    2、房企销售再创新高VS地产股暴跌

    楼市的信号越发背离。

    一边是房地产企业销售规模再创新高,热点城市房价仍在一路上涨;

    另一边,地产股却出现连续大跌,明显跑输大盘。半年时间,房地产板块市值蒸发约5000亿元,市净率创出五年新低。

    房企的销售规模再创新高。克而瑞提供的数据显示,2018年上半年,TOP100房企整体销售规模近4.6万亿元,同比增长36.5%。

    龙头房企中,碧桂园凭超4000亿元的销售额位居第一,紧随其后的是恒大和万科,分别为3040亿元、3030.2亿元,较去年同期分别增长24.5%和9.3%。

    然而,无论是龙头房企还是普通房企,股价均与销售势头出现背离。

    与2018年上半年最高点相比,几乎所有房企股价都出现下跌:

    不到一个月时间,碧桂园跌了将近30%;

    今年上半年,万科从最高点跌落接近50%;

    以产业造城著称的华夏幸福,同样基本接近腰斩;

    以豪宅为主要产品的泰禾集团,跌幅则高达60%以上。

    之所以会出现如此严重的背离,原因是多方面的。

    一是楼市政策开始趋紧,尤其是棚改货币化全面收紧。这对以三四线为主要战场的开发商,形成迫在眉睫的现实压力,股市率先做出反应。

    二是房企现金流面临压力。房企资产负债率一向较高。据wind数据,2018年一季度房企负债率高达79.42%,创下13年新高。

    随着信用债、海外债、非标融资等融资渠道全面收紧,下半年即将进入偿付高峰期的房企,普遍面临着现金流的压力。

    三是政策不确定增强。今年上半年,楼市调控有进一步增强的趋势。尤其是随着宽货币基调的重新开启,楼市监控也进入前所未有的强压态势。整个市场面临着越来越大的不确定性。

    3、万科抛弃“房地产”,意味着什么?

    6月29日,万科召开2017股东大会,在会上,郁亮表示:

    十年后万科还是房地产公司的话,应该是比较惨的。我现在在琢磨我们各地的公司把“地产”这几个字都拿掉,万科的名字取得太好了,没有叫万科地产,而是万科企业。

    万科抛弃房地产?虽然噱头的意义更多,但这也足以说明房地产企业在形式上都开始去地产化。

    2016年,港股“恒大地产”更名为“中国恒大”;

    2018年3月,“时代地产”更名为“时代中国”;

    2018年6月,“合景泰富地产集团”则更名为“合景泰富控股集团”;

    2018年7月,“龙湖地产”更名为“龙湖集团”;

    各大房企,不仅在名称上开始去地产化,在实践中都开始寻求多元化转型。万科要做美好生活服务商,恒大宣布向向健康、文旅和高科技产业进军,碧桂园则进军智能制造,打造起机器人产业园……

    早在2014年,就有不少房企判断,房地产将由黄金时代步入白银时代。届时,依托高负债扩张的房地产企业,将普遍遭遇发展瓶颈。

    虽然这一预言最终被涨价去库存和棚改货币化所打破,但该来的总会来。

    高负债率的风险,越来越趋紧的楼市管制,加上未来的高度不确定性,让房地产企业开始寻求新的发展可能。

    正如2014年郁亮在《人民日报》撰文所写道的:

    房地产行业已经度过了最黄金的岁月,但也绝不是就要撞上冰山的泰坦尼克号。只不过,过去“胆大为王”,人人皆可赚钱且越胆大越赚钱的时代结束了。

    4、宽货币下,反炒房战打响

    定向降准刚刚落地,央行刚刚宣布货币政策从“合理稳定”变成“合理充裕”,七部委的反炒房治理行动就开始上马。

    时间点的巧合并非偶然,而是显而易见的对冲。

    宽货币,是经济下行、中小企业融资成本高企、信用债危机陡现和贸易争端白热化的应对手段,其意在于稳定经济和减少流动性风险,而不在于托房价。

    然而,任何一次放水,无论是否定向,货币之水都会肆溢到楼市中去。为防止在宽货币之下,房价再度出现上涨势头,以反炒房为代表的严监管,就成为迫在眉睫的对冲手段。

    在楼市风险累积的重要关口,宽货币的利好不能再被楼市所劫持,所以紧楼市就跟随而上。

    与反炒房战同时到来的,还有棚改货币化全面收紧、限制人才落户购房、限制企事业单位购房等配套手段,楼市强监管的意味不言自明。

    5、房价维稳

    无论房价下一步怎么走,楼市的确已经到了变局时刻。

    其一,从监管层面而言,房价维稳已经成为重中之重。所谓维稳,既要防止房价继续大幅上涨,又要避免发生大跌的危机。反炒房战,意在遏制房价上涨;而限售限价等冰冻手段,意在防范大跌。双管齐下,冰封房价。

    其二,从市场层面来看,房价暴涨的负面效应越来越显著。不仅居民对此深有体会,连资本市场和房地产企业本身都开始提前做出调整,加以应对。

    其三,内忧外患之下,房地产的作用不能再被强化。外有美国加息缩表和贸易争端,内有经济增长压力和债务压力,去杠杆的政策不会轻易放松,而脱虚就实的倾向也不能再反复了。

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    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/7/9 16:49:06    跟帖回复:
       沙发
    哈哈哈哈,不错~`(*∩_∩*)′
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/7/9 16:53:07    跟帖回复:
       第 3
    现在的房价确实太高了。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/7/9 17:13:20    跟帖回复:
       第 4
    我的股票买贵了能不能退啊?
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/7/10 17:44:21    跟帖回复:
       第 5
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      福州三盛国际公园贝肯郡楼板穿透性开裂!连续3层!3层!3层同样情况
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        福州万科员工和不明身份社会青年殴打业主!
        
        

    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/7/10 18:14:03    跟帖回复:
    6
        欲壑难填,房奴难当。当泛滥的纸币按照设计涌入房地产这个“蓄水池”,充当吸水海绵为利益集团源源不断地输血,从而导致商品房价格是百姓自建住房成本或者是施工单位结算价格的十几倍甚至是几十倍的时候,人们自然而然地就会想到金融危机、经济危机,不再相信那些心怀叵测、人性泯灭的所谓“专家、学者”还有那些个“口舌”了,除非你是一个傻子。当普通人群以当地平均收入穷极一生,一辈子买不起本地一百多平米商品房的时候;当你看到房地产利益集团及其既得利益者张着贪婪的、血淋淋的大口丧心病狂地以“炒、托、保”手段臭不要脸地支撑高耸入云、遥不可及的房价的时候,你会感到愤怒但却又无能为力,但面对妻儿老小、生活的窘境不得不违背初衷,心不甘、情不愿地做了房奴。当有那么一天,你在天堂里遇到美国老太太亦或你的父母在天堂里念着房奴的你与那位美国老太太相聚聊天时,会说些什么呢?是感恩那位美国老太太终于让你实现了房奴的梦想,还是扬起你那颤抖的、怒不可遏的巴掌,赏她一记响亮的耳光——坑爹的玩意哟,你TM死了房还在,我TM穷了一辈子没等我死房就不是我的了!更不能容忍的是为了还房贷,我是生不起、养不起、死了没个烧纸滴呀!呜呜呜……。唉!高房价造就了堪比窦娥的房奴,更是最有效的避孕药哟!
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/7/10 18:21:19    android
    7
    货币超发,垄断土地供应,是造成房价上涨的根源。大家最好别去购房,别去接盘。有价无市之日,就是印钞国楼市崩盘之时。

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