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[转帖]厦门房价地价C位领跌 二线城市或鱼贯跟进
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理由一个 于 2018/8/10 12:38:17 发布在 凯迪社区 > 猫眼看人
    

    本报记者 唐韶葵 上海报道

    导读

    对于厦门领跌的市场行情,多名业内人士指出,过去房企拿高价地以时间换空间的可能性变小了。

    厦门楼市行情,撕开了二线城市房价地价回落的一道口子。随着厦门地价腰斩的消息传出,厦门楼市行情被推到风口浪尖。

    事实是,今年以来,厦门一、二手房房价均价下跌在30%左右。地价相应也开始下跌,来自厦门克而瑞研究中心的数据显示,2018年以来厦门平均楼面价为2.18万元/平方米,相比2017年下降近20%,与2016年的峰值相比,下降约30%。

    对于厦门领跌的市场行情,多名业内人士指出,厦门房价去年涨幅全国领先,房价下跌进而传导到地价下跌;另一方面,过去房企拿高价地以时间换空间的可能性变小了。

    今年年初,来自第三方机构数据统计,2017年厦门房价涨幅以16.9%位居全球第五。一名房企人士透露,厦门在2017年涨幅确实过大,同一个项目年初卖2.3万、2.4万元/平方米,到年底尽管政府限价,房价还是上涨到3.7万,甚至4万元/平方米。

    上海中原市场分析师卢文曦指出,全国楼市整体在降温,厦门房价回调趋于合理。厦门房价下跌表现在两大方面:岛内两大区出现价格震荡;但岛外一些区跌幅就比较明显了,比如翔安区,去年下半年达到3万多元/平方米,但今年跌到1.5万元-1.6万元/平方米。“在市场受到压力的时候,外围区域房价不抗跌是共同现象”。

    多名房企人士则指出,厦门仅仅是撕开了这一轮房价上涨最后行情的一道口子,后续还会有城市出现类似情况,下半年或打开房企拿地窗口。一个事实是,多家房企表态厦门或者国内部分城市拿地机会已出现,目前在频繁看地。

    融侨集团首席品牌营销官张岩透露,房企在厦门的布局也是理性所为,并非硬扛,政府也不允许捂盘惜售。今年房企的资金成本高了,普遍10%以上,成本与涨幅是逆向的,所以房企打折出售的概率也会较高。

    房价地价双双下跌

    记者查询相关部门数据获悉,从一手房来看,2018年前7个月全市住宅均价40201元/平方米,同比上涨16.3%。也就是说哪怕现在厦门市场下行,但其实一手房价比去年还是要高的。因为早期的价格都受到政府的严格限制,近期政府对高价项目的备案放松了一些。

    如果从二手房来看,7月,厦门链家二手房成交价为40590元/平方米,相比去年9月46150元,下跌12%。如果与2017年2季度的市场最高峰相比,全市跌幅在15%-20%。一名房企人士指出,厦门投资客占比较大,当市场回调时,这些高杠杆操作的投资客就会往外抛售,早期的投资客杠杆过高,现在急于抛售,所以会出现个别单价下跌万元的案例。但相对泡沫挤出还是赚了。

    “厦门房价完全是由地价支撑的。”三盛地产品牌营销总经理朱黎民分析认为,厦门成为全国领跌风向标,原因之一在于厦门岛内各个区域的土地出让价格,业内都非常关注。全国房价会有一个筑底的过程,但不会悬崖式下跌。

    从表象上来说,7月份翔安一场土拍,由金地、华润、厦门国贸联合体以1.89万元/平方米的楼面价摘得地块,溢价率仅5%,相比2016年上述翔安地块楼面价拍到3.8万元/平方米,地价确实近乎折半。但厦门业内人士指出,首先,这个地是多家开发商和谐拿地;其次,这个地块拿地的前提是在政府严格控制下的限售价,进行倒推测算的楼面价,而早期的地块当时并未限价,开发商对未来的价格是有较高的预期的,而且因为容积率低,地块大,可以做高低配,有更高的利润空间,所以早期开发商才敢拿地;第三,这次土拍地块小,要求一次性拿证,不可以做复式产品,各方面属性均比早期地王要差。所以严格来说,楼面价相比早期确实有下降,但并不是真正意思上的腰斩。

    对于厦门地价的明显下滑,卢文曦认为,当前调控基调为稳房价、稳地价、稳预期,所以投放土地不太会是标杆性或者标杆区域,一旦出现热销对巩固调控预期不利。

    卢文曦强调称,以前房企拿了高价地还可以“以时间换空间”,拉长销售周期,结果是导致账面存货较多。当前资金压力不断考验房企,2017年强调高周转的房企太多,净资产负债率80%以上是普遍现象。双重压力之下,房企现在很难再用时间去换取溢价空间,高价地面临亏本的风险还是很大的。

    卢文曦指出,这一波地价下跌表明,由于调控,房企之前测算的房价上涨周期变慢,拿地到销售周期内的房价涨幅不足以支撑成本。以厦门2016年土地溢价与2015年相比,上涨幅度较大,这表明2016年的地块去化需要高房价支撑。

    一个案例是,厦门周边的漳州有一个旅游地产项目,开发商初期将会给到代理机构10%的佣金,但业内人士测算其利润还不到10%,“就是为了储客,储备多一些原始一手客户,然后通过老带新加速去化。”上述业内人士透露。

    记者采访的多家厦门房企认为,土地价格的属性对比非常复杂,因为土地不可能一模一样。但厦门好的是对比时间刚好集中在2018年7月2日,成交的几块地,和2016年8月26日成交的几块地。

    此前其他媒体提及的地价“腰斩”出现在2016年8月26日,对比2018年7月2日。楼面价从之前的3.2万-3.8万平方米,降低到了1.7万-1.9万平方米之间。2018年出让的地块容积率达到了3,而在2016年出让的地王地块容积率是2.5左右。

    高价地去化受限

    同策研究院统计的数据显示,2015年至今,销售面积进入厦门30强的房企中,有10家是总部在厦门的房企,外来房企在厦门的优势并不明显。而就在2016年8月厦门地价创新高之后,9月便出台了限购政策。

    实际上,综合同策研究院与上海中原的统计数据显示,2015年,厦门土地拍卖溢价率保持在26%-76%之间。到了2016年,或许外来房企进入厦门积极性增加,土拍溢价率超过100%的地块就有8幅。这些高价地均没有捂盘惜售的倾向。记者翻查公开资料发现,厦门在2016年8月出让的三幅土地创下单价峰值,其中融侨地块已进入开发周期,并将于年底开售,融侨方面已透露会采取促销策略;融创地块项目预售起价3.9万元/平方米;IOI(厦门)置业有限公司地块项目仅披露了规划图。

    以融创东南府为例,该项目现在最新的高层价格是38500元/平方米(带3000元的精装)。业内人士指出,如果以表象来看,这个地确实是挥泪大甩卖,但实际来看,融创仅有2栋高层,其余是10多栋洋房,之前的洋房卖到55000元/平方米,以这个价格测算洋房不是亏的,反而略赚;政府高层预售证只给到38500元/㎡,这个情况与南京非常类似,政府不管成本、地价等方面的因素,仅以调控的目标出发,对项目发预售证。值得一提的是,以楼面价当销售价进行销售的,厦门目前仅有融创一家,其它开发商还在坚持。

    从2015年至今,厦门地价一直攀升,其中以2016年到达一个峰值。在2016年8月26日的一场翔安土拍中,融侨集团以3.8万元/平方米的楼面价创造了厦门地价单价新高,此后的2017年5月,融信、禹洲地产、保利地产在同安拿下三幅土地,楼面价都在3.1万元/平方米左右。

    目前融侨这幅高价地还未入市,并且该公司在2017年12月又以2.5万元/平方米的楼面价获取集美区一幅地块。8月9日,张岩接受21世纪经济报道记者采访时表示,厦门市场确实在整体下行,但整体的量也比较多,大部分开发商会采取打折销售,会做一个与市场持平的去化量,“亏了就认了,在别的项目上赚回来,因为也不是只有一个项目”。

    绷紧的资金链

    房企净资产负债率普遍在70%到80%。高价地销售去化成问题等背景下,房企无法等待最佳销售时机。地价出现下调,有房企已经伺机进行新一轮布局,比如万科、旭辉。

    由财汇大数据终端提供的数据显示,100多家A股上市房企中,2017年的净资产负债率高企,万科A 524.27%,保利地产340.12%,绿地控股807.99%,中南建设954.35%。在已发布2018年中报的9家企业中,净资产负债率超过400%的有3家。分别为中洲控股485.98%,广宇发展569.42%,合肥城建527.47%。中原地产首席分析师张大伟分析指出,冲刺规模的时候,多房企出现“钱荒”,联合拿地或将成为部分房企的主要竞拍方式。

    张岩认为,房地产行业唯一不变的就是变化,企业每一年的策略都不一样。比如去年,房企大部分追求高周转、规模,再往前一年,不少房企主打做小镇的策略;市场对房企的要求就是思想转化快。“去年很多企业就是背负高负债,今年可能连发工资都困难”。

    据21世纪经济报道记者不完全统计,目前还未进入厦门市场的房企包括绿地、华夏、华侨城、雅居乐、新城、越秀、合景泰富、正荣等。据了解,这些房企近期在厦门、漳州等地看地的不在少数。
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    回复 | 引用 | 举报
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/8/10 12:50:15    跟帖回复:
       沙发
    我最喜欢回复人少的贴子了,如果贴子沉了,我就会觉得是自己弄沉的,非常有成就感! 如果贴子火了,那我有占了前排,这简直是稳赚不赔的生意嘛
    回帖人:
    lukuan  
    | 只看此人 | 不看此人 | 2018/8/10 13:08:17    跟帖回复:
       第 3
    哇,是真的吗?
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/8/10 13:13:20    跟帖回复:
       第 4
    虚增的房价,当然会被降下来。2017年厦门房价都涨到5-6万了,真以为自己是一线城市啊。


    回帖人:
    wenxia  
    | 只看此人 | 不看此人 | 2018/8/10 14:28:24    跟帖回复:
       第 5
    还是深圳NB,连跌近两年,还不到3%.
    回帖人:
    daoren  
    | 只看此人 | 不看此人 | 2018/8/11 9:09:18   
    6
       房产税的意义

        社会不公平,财富全在房地产上,现在是以房论阶级,绕不过去的政治改革,必不可少的是官员财产公开和征房产税,其意义不下于49年建国。

        意义1.房产税带出了官员主要财产的公开,使政治民主化进了一步;

        意义2.使富人对社会多做贡献,增加社会保障,兑现先富带动后富的改革开放承诺;

        意义3.迫使抛出大量房产囤积,缓解土地红线,不过于依赖进口粮食;

        意义4.由抛盘而导致房价下跌,让民生成本、生存压力降低;

        意义5.把资金引向实体,迫使经济向科技转型;

        意义6.由房价下跌痛定思痛,而重塑人们的价值观,树立工匠精神,潜心科研,践行科技立国;

        意义7.缩小贫富差距,降低近0.7的基尼指数,减小社会危机爆发的可能;

        意义8.因囤积释放,无须高楼林立,大大有利生态环保。

        意义9.由土地财政收入转为税收,剥离权力与利益的干系;

        意义10.刺破泡沫,免得房奴一线抛房,然后满世界移民抢房,祸害蛮夷。


    此贴已经被作者于 2018/8/11 9:10:00 编辑过

    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/8/11 18:16:28    跟帖回复:
    7
    任志强能预测房价?别逗了,闹大笑话了!

        文/东方南

        这两年,我写任志强根本预测不了房价的文章,已经四五篇了!

        现在的任志强,也越来越像一个笑话,最近打脸任志强的事件是:厦门房价崩了,更可笑是,这次任志强刚从厦门托市回来,前后脚的事,崩了!

        那么我们看看任在厦门说了什么?

        

        任在厦门说:你要说前景,厦门前景美得、好得不得了,毫不掩饰其对厦门的看好。他说,厦门城市化率高,增长快,现在厦门买房还是好时机。

        我看完他说的这些话,第一个感觉是任是越来越不靠谱了。

        城市化率越来越高,说明需求越来越少啊?看来是老糊涂了。

        果不其然,刚刚跑去托市,回来就崩了,这也太打脸了,这脸打得从来没有这么脆生过!

        按道理来说,任志强作为一个房地产商,本来是不该说房地产的事儿的,因为你一个卖房的,利益相关啊,他必须回避这个话题,他肯定不会说跌啊,听他说房价,完全没有任何意义!

        远的不说,任志强的退休金,养老金,必须从他的房地产单位领,房地产崩了,他肯定这些都要受影响。

        实际一点说,我们看看这次请任去胡说的人是谁?

        也是一个地产商!

        一个外地的地产商,请一个北京退休的地产领导去演讲,劝大家买房!而且还有冠名商

        太可笑了,为什么这种套路?任志强得了演讲费,地产商找到人托市劝大家买房,房价上涨了,地产商和任志强都赚了,追着买房的人买房成本又高了。

        所以,我在想,房地产天天用这种低劣的方式表演,为什么还能骗到人?

        其实,后来想想,可能他们并不关心任说了什么,任现在成了一个安慰剂,毕竟大家都上了车了,同样是吃糠咽菜还房贷,如果房子一边还一边涨,那心里好像舒服一点,天天吃咸菜好像更容易下咽了!!!

        说白了,就是一种自我安慰。任志强从来没有准确预测准确过。

        那么,在中国房地产界,关于房价涨跌的论战中,真正的赌局,恰恰是看跌的赢了。而是以徐滇庆任志强为代表的看涨的输了:

        

        中国房地产惟一赌局:以多头徐滇庆道歉收场

        然而,在人们潜意识里,有一种房价一直在上涨的假象,其实不过是忽略掉了那些下跌的城市,选择性失明,选择性失忆而已。

        而那些投资失败的,又羞于自揭家丑,所以,那些至今还在套牢的鄂尔多斯,燕郊,威海银滩,以及那些永远沦为鬼城死城的城市,就更没有人轻易提及了。

        而任志强为什么成天乱说,只是因为他本身就是卖房的,利益相关嘛。另外,可以捞点外快,毕竟说涨,有别的房地产商会请过去托市,给点“演出费”。

        还有一个原因,我们发现,任志强完全就是一个不负责任的人,向以皮厚心黑示人,他能要一点脸皮的话,能这么高频地被打脸,现在早就羞愧自裁了!

        房价的涨跌,任志强根本无法预测。

        他就是一个卖房的,仅此而已。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/8/11 18:25:58    android
    8
    土鳖是希望大家去购房,还是希望大家不去购房?显然,土鳖非常渴望大家去购房,为超发货币接盘,为土鳖的债务接盘。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/8/12 19:25:21    跟帖回复:
    9
        都在装傻,是吧!要解放台湾,要武统台湾,厦门是最前线。
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