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晚菊
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[转帖]还能买房吗?马光远“3句话”说出刚需心声
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晚菊 于 2019/11/7 14:19:34 发布在 凯迪社区 > 猫眼看人
    今年的楼市真的太难了,向内,信托、开发贷全部收紧,严禁资金违规流入房地产,有过这些行为的银行统统遭到央行重罚,向外,年初借助利率下行再次出现市场繁荣,这短暂的小阳春也在楼市“新手段”的重拳下,直接灰飞烟灭,掉头直下。转眼间,今年还剩下不到60天的时间,房住不炒的调控定位下,价格退烧、开发投资平稳、成交量进一步趋向理性成为行业普遍的共识,国统局9月70城房价数据显示,二手房价格上涨城市仅有40个,虽然上涨还是主流,但城市数量明显减少,而且下调城市也在持续增加。

    表面上看,超过一半城市的房价还在上涨,但不少人却认为被平均了,自己家乡的住房价格仍然高企。其实房价涨跌都是很正常的事,可为什么我们老说要房价下跌呢?实际上,那是由于过去楼市短期内过快上涨造成了一系列问题,需要稳定房价来消化,所以,过去的一两年,人们对未来房价的预期也在发生潜移默化的改变,据央行调查报告显示,针对下季度房价,29.3%的居民继续看涨,50.3%的居民预期基本不变,9.8%的居民看跌,还有10.6%的居民看不准。

    



    不难看出,现阶段楼市走向基本确定,人们买房不再盲目。不过,面对冷热不均的楼市来说,仍然有超过一成的百姓难以把握楼市走向,毕竟人人买房都是想把风险降到最低,把房子回报潜力提到最大,纠结也是人之常情。在房说君看来,买房需求年年都会新增,这个躲不掉,到底要怎么买成为购房者避不开的问题,特别是房子的保值问题。那么,在房价还没有跌的前提下,2020年还能买房吗?其实经济学家马光远早有忠告,3句话到处刚需心声。

    在买房的事情上,正因为每个人都有不同的看法和观点,所以得出的结论也都不尽相同,不外乎是“劝买”和“劝卖”两种态度。例如玻璃大王曹德旺认为买房不划算,不要过早地把赚的钱投进房地产变成房奴,央行货币委员樊纲提出,年轻人如果能凑够6个钱包,尽早买房。此外,在马光远的房地产经验里,给出3句话一针见血概括了该如何买房的问题:只有20%的城市住房具有投资价值;只有20%的开发商会活下来;只有20%的楼盘才值得买。其实早在2016年马光远就谈过楼市变天,不但无法引起共鸣,反而被误读成房价要暴跌,现在看来,这个3个20%是经得起时间的考验。

    与其说20%的住房投资价值,不如说升值保值问题才是重点

    分化是今年楼市最大的特征,一二线城市独树一帜,无论在土拍市场,还是在新房和二手房交易上,都保持着稳步前进的步伐,反观三四线,在棚改货币逐渐退潮的大环境,购买力缺失问题日益严峻。刚刚过去的银十来说,300城共有52宗地块流拍,其中42宗来自三四线,剩下10宗是二线城市,在10月土市供需双降的前提下,相对而言,长三角区域成交稳定,上海、南京、杭州、宁波四城都在成交总价前十名占据位置。

    房说君认为,今年的政策力度空前,不光是前10月密集调控482次,限购、限贷,以及土地交易规则的创新,租赁房大面积推广,LPR利率推行,都使房地产摆脱了原先“反复无常”的定性。大家都听过一句话吧,房地产短期看货币,中期看供求,长期看人口,与其说投资价值,不如说买房的升值保值问题才是重点。以前很多外地人来三四线买房,美其名曰是投资,但对小城市来说,买房需求本来就不大,再加上房价大多被炒房客炒上去的,因为经济发展确实有限,一旦失去了政策影响便很难再上涨,这也是为什么大多数人都会选择到一二线城市发展,而三四线则是人口净流入的缘故。

    超400家的房企宣布倒闭破产,楼市大洗牌阶段,过去高周转背后的资金压力可见一斑

    近两年,房地产资金来源、融资环境的问题被频频提及,不仅市场降温,连国内很多房地产企业也遭遇到危机,不少企业更是提出转型的口号。房说君认为,这足以说明,房地产已经进入大洗牌阶段,前几年高负债、高周转的发展模式,使得很多开发商面临着资金断裂,债务压顶的局面,这对他们来说是挑战,同时也意味着是机会,可是机会不会像以前那么容易了。

    截止至目前,国内已宣布破产倒闭的开发企业达到408家,相信数字还会上升,因为真正倒闭的不止这一些,很多企业已没有新增业务,甚至是半植物人的状态。例如10月底,河北秀兰集团发表声明,直言因资金链遇到问题,但承诺绝不甩包袱走人,背后的资金压力可见一斑。在房说君看来,无论如何,房企的破产风险于购房者也没必要忧心,只是要注意的是,买房之前一定要做好多方面了解,特别是短期热销的更是要留个心眼。

    

    楼市品质化时代,行业内的优劣度逐渐显现,购房者擦亮双眼辨别“敷衍”楼房

    就当下来说,楼市处于市场化竞争阶段,行业内集中度和优劣度逐渐显现出来,那么产品必然进入品质化时代。房说君认为,何为住房品质?无非是住得舒服和周边配套齐全,要满足这两点,城市、地段、产品和环境都需要考虑。值得注意的是,记得去年绿城老总说过一句话,这两年买的房子,是史上最差质量的。真是一语惊醒,质量差的问题从企业老总口中说出确实惊人,没有人比他们更知道楼房的脆弱,尤其是房企都这么“敷衍”的态度来盖房,买的房子,如何放心?

    从2018年底开始至今,陆续出现精装房货不对板,老业主不满降价的维权现象,房说君觉得,显然,这对于购房者而言,急需要提高辨别能力,擦亮自身的眼睛,不要让自己在掏空了6个钱包买房之后,还要承受高额的按揭款,以及脆弱不堪的住房质量。

    马光远“3个20%”分析买房原则都很细致入微,但总结起来,在房子是用来住的不是拿来炒的定位下,房价大局也在发生关键性变化,马光远近期发文,用6句话解释中国房价史诗级上涨的历史结束,分别是:中国经济告别高速增长;房地产的基本面从过去的缺房子到现在供需基本平衡;人民币从过去单边升值到双向波动;中国的M2从高增长到回归常态;人口周期历史性扭转;国际资本的流向发生逆转。

    这6句话都恰如其分,特别是前三和第五个很多大佬和开发商都提过。虽然很多人觉得自己没有房,可实际房屋数量已经到达天花板位置,超9成家庭已经不缺房子,人均住房面积已有39平米。房地产已经接近饱和的状态,曾经赖以生存的楼市基本面正在发生改变。

    对于购房者而言,一味追着房价跑的日子结束了,购房者更应该关心自己的需求是什么,是自住还是追求保值升值,但不管怎么说都跟房价上涨没关系了。房价没有悬念,楼市自然会更注重公平分配,照这个趋势来看,人口往大城市流入,三四线楼市没有买家托市,自然会慢慢回落,以后货币也不会再把房子当成“水池”,再加上租赁市场不断完善,按揭利率持续向首套刚需倾斜,有能力买房不是不可能,而租房也会变得更加普遍。(凤凰网房产)
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    回复 | 引用 | 举报
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/11/7 14:31:09    跟帖回复:
       沙发
    哥总是低着头,不是哥修养好,也不是哥低调,而是哥在找砖头。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/11/7 14:33:18    跟帖回复:
       第 3
    南无阿弥陀佛
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/11/7 16:12:07    android
       第 4
    2016年说的三个20%与三年来实际情况完全不符(先是疯涨大涨,接着徘徊至今),还是说点别的吧。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/11/7 17:09:12    android
       第 5
    明年两回后看看
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/11/7 17:14:30    android
    6
    随你调控严厉,随你变着花样唱空,房价就是一个字:涨!
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/11/7 22:13:09    android
    7
    必定大涨
    回帖人:
    shifen  
      | 只看此人 | 不看此人 | 2019/11/8 11:09:20    引用回复:
    8
    转至第4楼第 4 楼 漫步416 2019/11/7 16:12:07  的原帖: 2016年说的三个20%与三年来实际情况完全不符(先是疯涨大涨,接着徘徊至今),还是说点别的吧。这篇文章没有中心观点,只有自相矛盾。马光远到底说涨还是跌?马光远也是投机矛盾。
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