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[转帖]出生人口断崖下跌!未来的房子给谁住?
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坛坛 于 2019/12/2 11:26:19 发布在 凯迪社区 > 猫眼看人
    非常喜欢小孩的马克,最终还是放弃了二胎的打算。

    因为一想到产检、维生素ABCD、叶酸、分娩住院、奶粉、尿不湿、宝宝衣服、幼儿园学费,对了,还有胎教老师、带小孩人选、老婆不工作机会成本、益智玩具...

    最关键的是,宝宝5岁之后还要给他腾出一张床。

    本来就已经掏空6个钱包买的两房,未来还要置换三房。这对大城市的奋斗青年来讲,简直就是一个噩梦。

    马克一个人这么想倒也没什么,关键是,全国的年轻人都被高房价压得踹不过气,什么结婚什么生子,还是老老实实好好工作攒首付吧。

    近日,母婴行业流出一则颇为震撼的消息: 截至2019年11月17日,中国今年出生人口仅为1016万,按照这种趋势推算,今年出生人口或将为1100万左右,比去年将近少了30%,可以说是断崖式下跌。

    也许表格更加直观:

  



    人口到底怎么了?

    几天前,国家也印发了一份重要规划:

    



    《规划》称,应对老龄化上升为国家战略,应从财富储备、劳动力质量、养老服务等多个方面来应对养老问题。

    为什么应对老龄化如此迫切呢?我们来了解一下现在中国的情况。

    我国从2000到2018,60岁老年人口占总人口的比重从10.2%上升至17.9%,预计到2050年,60岁以上老人占比超过34%,到时每3个人中,就有一个60岁以上的老年人。

  



    按照国际惯例,65岁以上人口比例在7%以上为老龄化社会,14%以上为深度老龄化,20%以上为超级老龄化。我国现在65岁以上老龄人口占比是11.93%,预计2030年左右达到20%,成为“超级老龄化”国家。

    这说明,出生率下降和人口老龄化已不是危言耸听。为了应对这个问题,整个社会的资源配置、资产价值和政策导向,势必会发生巨大变化。

    那么,大家最为关心的房地产,会因为人口而产生怎样的影响呢?

    人口对楼市的影响

    众所周知,房地产最实质的支撑面就是人口,过去的人口红利,带来了城镇化红利和经济增长红利,然后带来了中国房产20年的繁荣。

    



    不难发现,中国在1982年和1987年的时候有两个生育高峰期,这两年诞生了大量人口。

    而根据贝壳研究院《2018年全国购房者调查报告》显示,中国平均购房年龄在29.5周岁,按此推测,在2011和2016年这两个时间段,即82年和87年出生的这批人,在29岁左右买房的时候,市场也会迎来两个购房高峰期。

    果不其然,2011和2016年前后正是中国房价暴涨的两个时期。

    然而,中国的人口出生率在90年代后急转直下,到了“90后”要买房的时候,需求增量一定不比“80后”。

    所以除非货币大量供应,楼市继续普涨的概率,微乎其微。

    尽管作为地产相关从业者,房价继续涨对我非常有利,但我不能像部分经纪人一样,脱离数据乱跑火车,普涨结束基本是不争的事实,地产行业的红利期肯定是慢慢结束了。

    按照中国平均寿命77岁来算,50后一代婴儿潮大概会从2027年开始相继去世,每年会有1500-1800万人离开这个世界,而那个时候的主力购房者为95后一代人,每年新增的需求大概只有1300-1600万。

    也就是说,如果把市场模型简化一下,95后可能根本不用买房,去住50后腾出来的房子就好了。

    中国三次婴儿潮:

    



    当然,你可能会说,50后腾出来的房子大多都在农村,显然不会是95城镇化一代的选择。而且50后的房子都很破了,95后也不会去住。

    首先,这只是个简化的模型,肯定不严谨。然后,城市的人口结构并不比农村好多少(比如武汉60岁以上人口占比是21.27%,而湖北却只有18.77%),城市照样有大量的老龄人口,他们的离世会产生大量空房,这些房子也不见得说有多破。

    总之,从人口来看,至少全国房价的趋势是:2027年左右,城镇化接近尾声,人口进入负增长,腾出来的房子越来越多,需求增量越来越少,房价或许进入一个异常稳定或缓慢阴跌的时期。

    不过,整体是这样,不代表全国房价都一个走向,恰恰是人口的变化,给房地产市场传递了另一种信号。

    中国的“新城镇化”

    华为第一款被大家熟知的智能手机,可能是2014年末的Mate7。而在那个时候,智能手机的风口已经过去,大家对智能手机的需求,远没有12和13年百牌大战的时候多。

    可是,即便是这样,华为依然从手机领域的一个小品牌,做成了今天的国产巨头。

    房地产也一样,尽管大趋势已经过去,但并不代表所有城市和地段都会没落,一些足够有价值的区域,照样会在逆境中凸显其优势。

    拿人口老龄化来说,随着当下的人口迁移成本越来越低和人口迁移趋势越来越明显。许多老人选择去气候更好、环境更美、总体更有利于身体健康、价格也不那么离谱的地方。

    比如惠州大亚湾、珠海唐家湾、昆明西双版纳等等。

    本来,抛弃生活这么多年的城市,不是一件现实的事情。但如果朋友们都这么做,自己或许也觉得没什么了。

    这也许就是海南成为“东北第四省”的原因。

    所以,老龄化带来最直接的需求增长就是养老房产和旅居房产。一旦出现像东北迁海南这种规模化迁移,下一个快速增值的地方就会出现。

    我国目前的城镇化率在59.58%,大约处于日本60年代的水平。

    和当年日本不同的是,日本城镇化从60%到70%这一段,人口结构非常年轻,主要靠年轻人进城来完成。到1970年,日本城镇化达到70%,65岁以上人口占比只有7%,刚刚贴到老龄化的边缘。

  



    而我国现在65岁以上的人口就已经有11.9%了,等到城镇化70%的时候,65岁占比可能超过25%。

    也就是说,我国未来10个点的城镇化,可能不靠年轻人进城,而靠新生儿出生和农村老年人去世...

    大家也可以看到,现在许多村子都出现了“空心化”的现象。村子里只有零星一些老人,年轻人该走的,早就走光了。

    所以,未来10年的实质城镇化动力也许并不那么足,像日本的高速发展期一样1年1个点或许有点乐观了。

    那么,现在所谓的城镇化,就并不一定是农村往城里走,而我们所看到的的人口迁移,更多的是从三四线城市和县城,往一二线城市聚集。城镇属性与农村属性并没有改变,改变的是城镇的能级。

    以上,无论是老年人的养老迁移,还是年轻人的跃迁,都可以称之为现在的“新城镇化”。

    这些新城镇化带来的需求,依然可以继续支撑一线、强二线、环一线和优质旅居城市的房价。

    结

    1.在出生人口下滑剧烈的情况下,往人口净流入的城市极其城市群配置房产,显然更为保险,反之那些人口净流出的三四线城市,不仅没有人口支撑,养老造成的财政压力更是巨大,房价则更加有风险。

    2.全国普涨基本宣告结束,2027年全国均价或见顶。但人口不断聚集的城市和旅居环境得天独厚的地方,依然有很大潜力。

    3.毫无疑问,养老产业的前景越来越广阔,养老地产也可能会成为一块香饽饽。足够有价值的养老服务,还可能受到国家补贴。

    4.后续可能会有更多的鼓励生育政策出台,去年我在年终秀提到的开放计划生育,或许就在不远的未来。

    来源:大胡子说房
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    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/12/2 11:38:15    跟帖回复:
       沙发
    你懂的。
    | 举报
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/12/2 11:43:45    跟帖回复:
       第 3
       任何动物只有对所处环境彻底的绝望才会如此坚决的不再生育了,何等的悲观啊
    | 举报
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/12/2 11:55:05    跟帖回复:
       第 4
    养老产业的前景越来越广阔
    ————————
    难说,风险太大
    | 举报
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/12/2 13:04:22    跟帖回复:
       第 5
    人口14亿,断崖是好事
    人口不到5亿断崖都不是坏事。
    | 举报
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/12/2 13:54:29    跟帖回复:
    6
    中国历史明朝之前的绝大部分时间,中国人口不到1亿。
    | 举报
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/12/2 14:06:36    跟帖回复:
    7
    多出来的空置房可以炸掉。
    | 举报
    回帖人:
    HDHT1  
    | 只看此人 | 不看此人 | 2019/12/2 14:14:51    引用回复:
    8
    转至第6楼第 6 楼 dionysus 2019/12/2 13:54:29  的原帖:中国历史明朝之前的绝大部分时间,中国人口不到1亿。长安一片月万户捣衣声,那时候麻布衣服,还不会炒菜,未必有人还想过那时候的日子
    | 举报
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/12/2 14:15:18    跟帖回复:
    9
    不是很多网友幽默表示:墓地比房都贵,以后放骨灰入房。
    | 举报
    回帖人:
    整子  
    | 只看此人 | 不看此人 | 2019/12/2 14:22:36    跟帖回复:
    10
    今天就死掉10亿人,中国还是世界第二大人口大国。要考虑这个问题。
    | 举报
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/12/2 14:28:48    跟帖回复:
    11
    可以考虑发展城市养殖,二楼以上全部养鸽子,然后炖鸽汤!
    | 举报
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/12/2 14:30:12    引用回复:
    12
    转至第11楼第 11 楼 tieganmaozuo 2019/12/2 14:28:48  的原帖:可以考虑发展城市养殖,二楼以上全部养鸽子,然后炖鸽汤!计划生育好
    人海战术糟
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    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/12/2 14:42:26    引用回复:
    13
    转至第6楼第 6 楼 dionysus 2019/12/2 13:54:29  的原帖:中国历史明朝之前的绝大部分时间,中国人口不到1亿。呵呵,改開之前中國人口始終都占全世界1/4左右!文盲一個!嘿!
    | 举报
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/12/2 14:50:06    跟帖回复:
    14
    美国呀?美国把深圳那个勾结官府抓向自己索赔的员工坐牢的垃圾公司的老板的女儿给软禁在加拿大了。威武美利坚。
    | 举报
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/12/2 14:52:24    引用回复:
    15
    转至第6楼第 6 楼 dionysus 2019/12/2 13:54:29  的原帖:中国历史明朝之前的绝大部分时间,中国人口不到1亿。转至第13楼第 13 楼 5418日青天白 2019/12/2 14:42:26  的原帖:呵呵,改開之前中國人口始終都占全世界1/4左右!文盲一個!嘿!说明中国人口一直来就是过多
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