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刘旷
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[原创]疯狂的长租公寓们:自2020的生死决战
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刘旷 于 2020-03-31 10:11:18 发布在 凯迪社区 > 猫眼看人
    

    近日,蛋壳公寓公布2019年第四季度及全年业绩。对于业绩表现,蛋壳联合创始人兼CEO高靖表示:“我们对本季度以及全年的进展感到非常满意。”

    并不奇怪,2019年蛋壳的运营规模迅速增长。截至2019年12月31日,公寓单元的数量同比增长85.4%至43.8万套,仅次于自如,牢牢占据长租公寓市场规模第二的宝座。

    从收入的角度来看,四季度蛋壳收入同比增长112.5%至21亿元,整个2019年,蛋壳收入同比增长166.5%至71亿元,翻倍增长的收入,更突显出蛋壳的2019年,是一个硕果累累的丰收年。

    但在丰收背后,代价是什么呢?

    蛋壳公寓疯狂扩张

    亏损,是隐藏在蛋壳2019年丰收之后最直观的代价。

    不同于万科泊寓这样房地产开发商旗下的长租公寓,独立发展起来的长租公寓品牌蛋壳,本来手里并没有掌握房源。

    因此竞争激烈的房屋租赁市场中,“高收低租”的二房东模式成了蛋壳的必然选择。蛋壳招股书中披露,北京的平均月租金为5784元,而蛋壳公寓的出租价格为2788元,比市场价能低52%。

    

    蛋壳固然有能力把收房的平均租赁费用控制在2000元以内,但高昂的租赁费用,依然对蛋壳的营业费用带成了巨大的压力。

    而且房子也不是租来就完了,还得装修。在与业主签署新的租赁合同之后,蛋壳需要投资进行翻新和装修,这些新租来的房子,通常需要17到21天才能准备好出租给客户。随着蛋壳手里的房子越来越多,蛋壳需要承担翻新装修的折旧及摊销费用就会越来越高。

    2019年虽然蛋壳的收入实现了高速增长,但是蛋壳的租赁费用和折旧及摊销费用比收入增速更快。

    

    收入增速还比不上费用的增速,带来结果就是亏损不断扩大。就像倒置的漏斗,正常情况下,蛋壳赚钱的速度实在很难赶上亏钱的速度。2017年、2018年、2019年,三年以来蛋壳的亏损在不断扩大。

    

    到2019年,净亏损已经高达34.47亿元,同比扩大1.5倍。而推动蛋壳费用飞速上涨和亏损不断扩大的背后,是其毫不掩饰的疯狂扩张欲望。

    2019年初,蛋壳以2亿美元全资收购长三角地区知名长租公寓运营商,加快在全国一二线城市扩张的步伐,截至2019年12月31日,蛋壳公寓的公寓单元数量增长至43.8万套,这个增长的基础,是蛋壳2019年将业务范围拓展覆盖至苏州、无锡、西安和重庆等13个城市。

    扩张的幅度越大,蛋壳需要花出去的钱自然就会越多,而它的亏损当然也会随之扩大,从外在表现形式来看,这和移动互联网风口那几年的烧钱玩法如出一辙。而在移动互联网风口的背后,是来自于资本风口的支持。

    蛋壳疯狂扩张的底气,实际上也是来自于资本市场的看好和支持。

    虎狼之心,日益骄固

    据中指研究院统计,2018年长租公寓领域企业获得融资37笔,约1491亿元(包括发债、基金、授信等各类用于长租公寓发展的资金),而 2019年仅有16笔,约360亿元,金额不足去年的1/4,资本市场对长租公寓领域态度更加严谨,企业获得融资金额整体减少。

    在这样的环境中,蛋壳成为长租公寓行业2019年最强大的吞金怪兽。

    2019年3月,蛋壳公寓宣布完成5亿美元C轮融资,由老虎环球基金(Tiger Global)、蚂蚁金服(持股8%)联合领投,春华资本跟投,CMC资本、高榕资本、愉悦资本等老股东继续跟投。本轮融资后,蛋壳公寓的估值已经超过20亿美元。

    美国东部时间2019年10月28日,蛋壳公寓正式向美国证券交易委员会递交F1招股书。在递交招股书之前蛋壳再次获得1.9亿美元的D轮融资。

    自2015年成立,5年7轮融资60多亿元,资本市场对蛋壳的看好和支持可见一斑。

    但资本市场对蛋壳的看好并不是盲目的,对它的支持也不是无底线的。让蛋壳措手不及的是,资本市场对蛋壳的宠爱和追捧,在它上市之后,戛然而止。

    2020年1月17日,蛋壳成功登陆纽交所,计划发1060万ADS,价格区间14.5-16.5美元,融资最多1.75亿美元。可惜上市即破发,最终IPO发行规模也减少为960万,以每ADS 13.5美元的价格出售,融资降低至1.3亿美元。

    

    之后不久,疫情爆发,蛋壳在国内的业务先受到影响,又陷入了“两头拿”,发“国难财”的舆论风波之中。紧接着疫情全球蔓延之后美股大盘强烈震荡,其股价不可挽回的接连陷入断崖式下跌。

    以目前的局势发展而言,蛋壳今年想要在股市中再融到钱,非常难。在近日公布的财报中,蛋壳披露其持有现金和限制性现金共34.56亿元。以其2019年的花钱速度来看,能不能支撑到下半年都很难说,但令人吃惊的是,蛋壳表示扩张战略保持不变。

    高靖表示:“2020年在继续进行疫情及时监控的同时,在不断变化的形势下,我们将继续专注于增长战略,以提高技术能力,进一步扩大规模,扩展和增强产品和服务,提升我们的品牌知名度和行业影响力,以及加强和扩展我们的生态系统。”

    可见,蛋壳已经陷入了扩张增长的逻辑怪圈,彻底疯狂。

    比蛋壳更疯狂的自如

    蛋壳的扩张已经陷入了疯狂的境地,但长租公寓企业一哥自如