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zhentan2016
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[原创]连续巨亏3年,资本宠儿蛋壳公寓竟越混越差?
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zhentan2016 于 2020-10-21 10:47:00 发布在 凯迪社区 > 猫眼看人
    

    出品 l 观点财经

    作者 l 木森

    2015年成立的长租公寓品牌蛋壳公寓(DNK),算是头部平台之一。只是跟同样属于业内头部平台的自如相比,显得更缺钱。

    而且在资本市场的表现,也同样不够理想。

    由于年年巨亏的财务状况,蛋壳自今年1月份在美国上市以来,股价持续暴跌。从上市日算起,截止到10月16日(上周五)收盘,股价已经从13.5美元跌到3.15美元,跌幅超过76%。

    

    图片来源:万得股票

    而且近段时间,蛋壳公寓也再度因资金问题陷入舆论风波。

    被舆论炒上天的蛋壳公寓

    今年1月份,有员工爆料,蛋壳因资金链紧张拖欠员工工资,甚至在疫情期间,直接强行裁掉部分员工。

    4月份,蛋壳公寓则因侵犯图片知识产权在苹果商店短期下架。

    6月,蛋壳公寓披露一则人事变动公告:公司CEO高靖涉及调查,董事会已任命公司联合创始人、董事兼总裁崔岩为临时CEO,该任命即刻生效,一时引发市场对蛋壳经营风险的担忧。

    7月,成都大学生在蛋壳公寓租房后背负了上万元网贷,直接引发市场对长租公寓租金贷问题的热议。

    10月份前两天,杭州蛋壳公寓据传公司财务跑路,蛋壳官方后来回应是商业纠纷下,供应商采用的过激手段,公司实际经营一切正常。

    但无风不起浪,即便财务没有跑路,蛋壳拖欠供应商货款也足以说明蛋壳现金流紧张。

    之后,蛋壳公寓北京总部据说也遭遇不少业主索要房租。

    因为有业主反映蛋壳作为中介平台,在今年2月份,一边拖欠房东房租,一边照常收取租客租金。

    这一系列舆论事件,也不禁让人疑惑,作为长租公寓头部平台,在一二线热门城市拥有众多房源,且租金普遍高于行业平均水平的蛋壳,竟也被上门讨债,其现金流状况真的有那么糟糕吗?

    长租公寓的新逻辑

    规模越大,亏的越多

    这个问题必须从蛋壳这类长租公寓的运营逻辑来看。

    单说市场需求层面,国内租房市场一直处于卖方市场。

    租金定价基本上是房东说了算,租户几乎没有发言权,尤其是在北上广深等人口持续净流入的一二线城市,租户更是毫无发言权。

    不过,尽管需求层面相当旺盛,房东和房屋中介也掌握的房租定价权,但国内高房价也在冲抵房屋租售比。

    所谓租售比,简单来讲就是你买下一套房把它租出去,需要多长时间才能回本。因此,租售比越高,意味着出租回本速度越快。

    根据国际通用法则,目前比较合适的租售比是1:200或者1:300,也就是出租一套房,可以在200-300个月,差不多17-25年内回本最好。

    但目前国内房屋租售比,却很难达到这个标准。

    以高房价、高租金著称的北京为例,即便是5-6环的房子,目前均价在6万左右,一套80平的小两居,总价480万,平均月租金在7000元左右,需要686个月(约57年)才能回本,主城区4环以内的回本周期更长。

    这也意味着,尽管国内租房市场火热,但对房东而言,尤其是背着房贷的新房东,很难用租金冲抵购房成本。因此像蛋壳、自如这类二房东,赚钱更难。

    一方面,需要在激烈竞争中从一房东手里通过高租金获取房源。因为相比单间房租售比,房源数量对平台更重要。拥有足够多的房源,资本的才能越滚越大。

    二来,为了增加租金收入的稳定性,平台也需要控制租金来保证房源的高出租率。一旦租金太高导致出租率过低,或者不足以覆盖平台的房源成本,就很容易出现资金链断裂。

    在这样两难的背景下,各类长租公寓平台开始借助资本力量做大规模。除了外部融资补充现金流,也开始借助金融机构提供租金贷来打造自己的资金池。

    先以高价争抢房源,重新装修之后再低价出租。价差之下,长租公寓在房东及租客两边都获得了较强的议价能力。

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